各縣（市、區）人民政府（管委會），市府直屬各單位：

　　現將《湛江市征收農村集體土地留用地安置管理實施細則》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

湛江市人民政府

2022年3月9日

湛江市征收農村集體土地留用地安置管理實施細則

　　為進一步加強和規范征收農村集體土地留用地管理，完善我市留用地安置政策，切實維護被征收土地農民的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《印發廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕41號）、《廣東省人民政府辦公廳關于加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）、《廣東省自然資源廳關于推進征收農村集體土地留用地高效開發利用的通知》（粵自然資規字〔2020〕4號）等有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。

　　一、留用地安置基本要求

　　（一）留用地分類安置原則。本實施細則施行前，縣（市、區）政府（管委會）已承諾實物留地的，以及征收農村集體土地屬于《中華人民共和國土地管理法》第四十五條第一款第五項“在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的”，可選擇實物留地。

　　符合如下情形之一的，不安排實物留地，采取折算貨幣補償方式安置：

　　1.征收農村集體土地屬于實施《中華人民共和國土地管理法》第四十五條第一款第一至四項的公共利益用地情形。

　　2.被征地農村集體經濟組織因實物留地選址或用途等原因與所在地政府經充分協商無法達成一致意見或被征地農村集體經濟組織所屬土地范圍內，沒有符合國土空間規劃可供選址安排作為留用地的（但因整村搬遷或留用地集中安置，由政府統一規劃、集中安置的留用地安置區除外）。

　　（二）實際征地面積。實際征收農村集體經濟組織土地面積（不包含征收后用于安置該農村集體經濟組織的土地面積）等于征地總面積除以（1+留用地安置比例）。

　　（三）留用地安置用途和比例。留用地安置用途原則上按用地報批具體項目主用途確定，安置比例為實際征收農村集體經濟組織土地面積的10%至15%，具體比例根據規劃用途、安置方式等因素確定：留用地規劃用途為住宅的，按10%比例安排留用地；規劃用途為工業倉儲、商業服務業等用途的，按12%比例安排留用地；折算貨幣方式補償的，按15%比例核算留用地。

　　本實施細則施行前，市、縣（市、區）政府（管委會）征地報批時，已出具留用地安置承諾、批準文件或簽訂有關留用地安置協議明確留用地安置比例的，按原承諾、批準文件或留用地安置協議約定執行。

　　（四）不安置留用地情形。

　　1.征收土地用于農村的基礎設施、公益事業、拆遷安置、舊村莊改造等建設，經與被征地農村集體經濟組織協商，可不安排留用地，也不折算貨幣補償。

　　2.《廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》（粵府辦〔2009〕41號）實施前（2009年6月19日前）的征收土地項目，不再安排留用地。市、縣（市、區）政府（管委會）已承諾安置留用地的除外。

　　3.被征地農村集體經濟組織申請將集體性質留用地征收為國有土地而使用的，不再支付留用地征地補償費用及青苗和地上附著物補償費用，不再安排留用地，也不折算貨幣補償。

　　4.征收土地未獲批準的，或經依法批準但無法實施征地的，市、縣（市、區）政府（管委會）關于留用地安置承諾、批準文件或有關留用地安置協議無效。

　　二、留用地兌現方式

　　（五）多種方式兌現留用地。留用地可采取折算貨幣補償、置換物業、實物留地等方式兌現。條件成熟的地區可探索留用地以折價出資、入股方式參與各類城市新區、產業園區建設等方式兌現，也可以多種方式結合兌現。

　　（六）鼓勵留用地折算貨幣。留用地折算貨幣補償標準劃分為四個等別，補償標準如下：

　　一類地區：赤坎區、霞山區、湛江經開區（中心城區范圍），補償標準48萬元/畝。

　　二類地區（湛江市征收農用地區片綜合地價10萬元的區域）：坡頭區南調街道、麻章區麻章鎮，補償標準40萬元/畝。

　　三類地區：坡頭區（不含南調街道）、麻章區（不含麻章鎮）、湛江經開區（東海島），補償標準36萬元/畝。

　　四類地區：吳川市、廉江市、雷州市、遂溪縣、徐聞縣，補償標準33萬元/畝。

　　征地報批主項目為公共利益用地以出讓方式供地的，留用地在貨幣補償標準基礎上增加20%補償。本實施細則施行前，市、縣（市、區）政府（管委會）征地報批時，已出具留用地安置承諾、批準文件或簽訂有關留用地安置協議明確留用地折算貨幣補償標準的，按原承諾、批準文件或留用地安置協議約定執行。

　　（七）鼓勵留用地置換物業。留用地置換物業的，由屬地縣（市、區）政府（管委會）與被征地農村集體經濟組織協商確定留用地物業置換方案，并簽訂留用地置換物業協議，約定置換物業面積、位置、用途、交付時間、交付標準、物業返租等內容。置換的物業包括以下方式：

　　1.當地政府提供其具有所有權的物業；

　　2.被征收土地范圍內建設的物業；

　　3.留用地集中安置區內配建的物業；

　　4.經被征地農村集體經濟組織同意，由政府依法公開出讓留用地國有使用權，由土地受讓企業配建的物業；

　　5.政府供應其他土地配建的物業；

　　6.政府籌集的其他物業。

　　（八）實物留地。

　　1.留用地所有權性質。留用地在城鎮開發邊界范圍外的，原則上保留集體土地所有權性質；留用地在城鎮開發邊界范圍內的，以及涉及使用其他農村集體經濟組織集體土地安置的，依法征收為國有土地。

　　2.留用地選址。留用地選址應當符合國土空間規劃，由縣（市、區）政府（管委會）與被征地村集體經濟組織協商，原則上在被征地村集體經濟組織所有的土地范圍內選址。

　　3.鼓勵集中連片安排留用地。縣（市、區）政府（管委會）按照統一規劃，集中安置原則，在開發區、產業園區、產業集聚區、工業集中區、城鎮社區等統籌劃定專門用于留用地安置的片區，對留用地實行集中安置。各類開發區（產業園區）涉及征收農村集體土地的，留用地原則上在其規劃范圍內集中選址。

　　4.留用地安置凈用地比例。實物留用地面積為城鄉建設用地面積，包含道路、綠化等公共配套用地面積，公共配套設施用地的比例原則上不超過15%安排，該部分公共設施用地的50%納入規劃指標計算容積率；根據國土空間詳細規劃要求公共設施用地確實超出15%比例的，超出15%比例的部分公共配套用地可全部納入用地規劃指標計算容積率或按留用地折算貨幣補償解決。

　　5.實物留地審批權限。市轄區的留用地，由轄區政府（管委會）根據市政府同意安置留用地批準文件或安置留用地承諾、留用地安置方案或協議等，與被征地村集體經濟組織協商擬定留用地具體位置、安置比例、面積、用途等內容，報經市政府審核同意后，辦理土地供應手續。縣（市）的留用地安排和供應由縣（市）政府批準。

　　（九）留用地位置調整置換情形。

　　1.已經市、縣（市）政府批準安排留用地以及落實留用地選址的，符合以下情形之一的，屬縣（市）范圍內的由縣（市）政府批準，市轄區范圍由區政府（管委會）報經市政府批準，可申請調整置換：

　　（1）因國土空間規劃調整或壓占生態保護紅線等原因導致留用地不能使用的。

　　（2）原選址地塊因公共利益建設需要等原因，需由市、縣（市、區）政府（管委會）依法征收或收回土地使用權使用的。

　　2.調整置換的原則：

　　（1）調整置換后的土地應符合國土空間規劃等相關規劃。

　　（2）原則上在本集體經濟組織的土地上調整，特殊情況可與政府儲備土地進行調整置換，但需在同一縣（市、區）范圍內調整，鼓勵采取折算貨幣補償方式解決。

　　（3）實行等面積或等價值置換。

　　三、規范留用地報批管理

　　（十）征地同步落實留用地。留用地采取實物留地的，除國家和省規定可以延后報批的情形外，留用地必須先行落實或與主體項目同步辦理用地報批。征地項目用地報批時，應當明確和同步上報留用地安置方案。

　　（十一）留用地安置方案編制。縣（市、區）政府（管委會）負責組織編制留用地安置方案。其中：折算貨幣補償的，應明確留用地核定面積和比例、折算貨幣補償標準和金額、支付情況等內容；置換物業的，應明確留用地核定面積和比例、置換物業落實方案等內容；實物留地的，應明確留用地核定面積和比例、選址位置、面積、規劃用途；折算貨幣補償或置換物業的，應當將折算貨幣補償協議或置換物業協議隨留用地安置方案一并上報。

　　（十二）留用地費用承擔。留用地折算貨幣補償款、可供置換物業的建設和籌集成本，以及留用地辦理農用地轉用和土地征收手續的費用、不動產登記費用等納入征地成本，按不同類型、性質由農村集體經濟組織或用地單位承擔。

　　1.農村集體經濟組織申請將已批準的歷史留用地（在《廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》（粵府辦〔2009〕41號）實施之前批準的）辦理轉為集體建設用地或征收為國有建設用地的，涉及的征收土地補償款（含土地補償款和安置補助費，下同）、青苗及地上附著物補償費及相關稅費等所有費用均由農村集體經濟組織負責。

　　2.《廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》（粵府辦〔2009〕41號）實施之后，留用地只辦理轉為建設用地不實施征收的，青苗及地上附著物補償費、相關稅費由用地單位承擔；征收其他農村集體經濟組織的土地安置留用地的，征收土地補償款、青苗及地上附著物補償費及相關稅費等所有費用由政府或用地單位負責；征收本集體經濟組織的土地作留用地的，政府不再支付征收土地補償款（含安置補助費）外，其他青苗附著物補償和相關征地報批稅費由政府或用地單位負責。

　　因為政府實施城市建設需要，2016年5月3日之前收回國有農場、林場土地經有批準權的政府批準需要安置留用地的，辦理留用地報批的土地補償款和相關稅費等費用，根據農場、林場與有批準權的政府簽訂的書面約定執行；2016年5月3日之后的，按《廣東省人民政府辦公廳關于加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）執行，政府不再支付收回國有土地使用權補償費，其他青苗附著物及報批稅費由政府或用地單位負責。

　　四、規范留用地開發利用管理

　　（十三）留用地處置程序。農村集體經濟組織通過出讓、轉讓、合作開發、出租、互換、出資、贈與或者抵押留用地使用權的，須經本農村集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，處置方案應在本農村集體經濟組織范圍內公示15日并取證留存。

　　集體留用地以出讓、出租方式處置的，農村集體經濟組織應在出讓、出租前不少于十個工作日內，將集體留用地出讓、出租方案及農村集體經濟組織書面意見報縣（市、區）政府（管委會）。縣（市、區）政府（管委會）認為該方案不符合規劃條件或者產業準入和生態環境保護要求等的，在收到方案后五個工作日內提出修改意見。農村集體經濟組織應當按照縣（市、區）政府（管委會）的意見進行修改，并按本實施細則第（十三）條第一款的規定重新經農村集體經濟組織表決及公示。

　　留用地處置方案經農村集體經濟組織依法表決通過后，按規定需要以公開方式進行的，應當通過湛江市公共資源交易平臺確定市場主體，交易平臺應當出具留用地使用權成交確認書。雙方應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、出讓（轉讓）價款、租金、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件等和雙方其他權利義務。

　　國有農場、林場留用地處置程序按國有資產的處置程序執行。

　　（十四）簡化留用地供地和登記程序。在已批準的建設用地范圍內，農村集體經濟組織申請無償返撥留用地的，憑建設用地批準文件、政府同意安置留用地承諾、批復或留用地安置協議，留用地規劃批準文件、宗地圖等資料，向自然資源主管部門提出申請。其中：申請返撥集體性質留用地的，憑上述有關資料直接辦理返撥供地手續；申請返撥國有性質留用地的，按劃撥國有建設用地程序辦理供地手續，核發《國有建設用地劃撥決定書》，約定土地用途、容積率、建筑面積等規劃條件，并將規劃批準文件作為《國有建設用地劃撥決定書》的附件。

　　無償返撥的國有留用地視同以出讓方式取得的國有建設用地，不需辦理土地有償使用手續和繳納土地出讓價款，不需簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。自然資源主管部門核發《國有建設用地劃撥決定書》中備注說明：國有留用地無償返撥（視同出讓）、規劃用途和使用期限。集體留用地權利性質登記為：批準撥用，備注為集體留用地無償返撥。國有留用地權利性質登記為：劃撥，備注為國有留用地無償返撥（視同出讓）和使用期限。

　　留用地使用期限不得超過國有建設用地使用權出讓最高年限。住宅用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，其他用地50年。起始年限從取得無償返撥（劃撥）留用地批準文件之日起計算。

　　本實施細則實施前，農村集體經濟組織經依法批準以劃撥等方式（經批準出讓的除外）取得的國有留用地未登記發證的，權利性質直接登記為：劃撥，備注為國有留用地無償返撥（視同出讓）和使用期限；已劃撥供地并登記發證的國有留用地，農村集體經濟組織可向當地自然資源主管部門申請變更登記，權利性質直接變更登記為：劃撥，備注為國有留用地無償返撥（視同出讓）。

　　（十五）鼓勵集中連片統一經營管理。農村集體經濟組織是留用地的管理者和經營主體。農村集體經濟組織按本實施細則第（十三）條的規定經依法表決通過的，可將留用地交由所屬農村集體經濟組織全（獨）資注冊成立的公司、企業進行經營管理；留用地面積較小、位置相連的農村集體經濟組織，經依法表決通過后，可將留用地交由上一級集體經濟組織進行經營管理或者共同成立股份合作公司、企業，對留用地統一經營管理，形成集中連片開發模式；留用地可供應、確權登記到上述公司、企業的名下。農村集體經濟組織經依法表決通過后，也可將留用地委托地方政府托管并簽訂協議，政府通過統一招商等方式對留用地進行統籌開發利用，各方根據托管協議約定分享相關收益。

　　經濟聯合社或股份合作經濟聯合社及該聯合社注冊成立的全（獨）資公司、企業，其名下土地涉及多個農村集體經濟組織的留用地，辦理不動產登記應在“附記”欄備注各農村集體經濟組織占有的留用地面積。兩個以上農村集體經濟組織共同注冊成立的全（獨）資公司、企業，并將其名下留用地供應、確權登記到全（獨）資公司、企業名下的，辦理不動產登記應在“附記”欄備注各經濟合作社占有的留用地面積。

　　（十六）留用地改變規劃條件。留用地應當依據國土空間規劃確定的規劃用途開發利用。農村集體經濟組織及其全（獨）資注冊成立的公司、企業取得的留用地使用權，劃撥決定書已明確約定土地用途、容積率等規劃條件的，原則上不得申請調整規劃條件。符合以下情形的，可申請調整規劃條件：

　　1.由于歷史原因原留用地未覆蓋控制性詳細規劃或與現行控制性詳細規劃不符的；

　　2.由于公共利益需要等政府原因調整控制性詳細規劃的；

　　3.留用地已納入“三舊”改造標圖建庫，因實施改造需要編制單元規劃的。

　　符合本實施細則第（十六）條規定的情形可以調整規劃條件的，由留用地使用權人按規定申請辦理變更規劃條件手續，不需補繳土地出讓價款。按規劃變更土地用途、規劃條件的，按有關規定報原批準機關批準，并撤銷原建設用地規劃批準文件、劃撥決定書，按照本實施細則第（十四）條的規定，根據新規劃條件重新辦理留用地返撥供地手續。

　　留用地使用權出讓、轉讓后，不再享受留用地優惠政策，按一般出讓土地管理。受讓人按規劃申請變更土地用途和規劃條件的，或因城市規劃調整等原因造成土地用途、規劃條件變更的，須按規定依法繳交變更土地用途和改變規劃條件的土地出讓價款。

　　（十七）集體性質留用地使用權流轉。集體留用地使用權流轉需符合《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》的有關規定。通過出讓等方式取得的集體留用地使用權依法轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，雙方應當簽訂書面合同，并書面通知土地所有權人。集體留用地使用權出租和出讓及其最高年限參照同類用途的國有建設用地執行。通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體留用地不得用于商品房地產開發建設和住宅建設。

　　 （十八）國有性質留用地開發管理模式。               

　　1.收儲、托管。農村集體經濟組織按本實施細則第（十三）條的規定依法表決通過后，可將國有留用地使用權交由政府收儲或政府托管，由收儲雙方協商簽定收儲協議或托管協議等具體事宜。收儲后公開出讓的按國有建設用地使用權公開出讓的規定辦理，收儲土地以貨幣方式補償的，出讓價款扣除相關成本費用后，余額全部返還給農村集體經濟組織；以置換物業作為補償的，可以將置換物業作為土地出讓條件納入出讓合同；交由政府托管的，可通過招商等方式對留用地進行統籌開發利用，各方根據托管協議約定分享相關收益。

　　2.轉讓。農村集體經濟組織擬轉讓國有留用地使用權的，應當持《國有建設用地劃撥決定書》、權屬證書等資料向縣（市、區）自然資源主管部門提出申請，自然資源主管部門應進行審核并出具轉讓審核意見。在《國有建設用地劃撥決定書》約定的動工期限內提出申請的，自然資源主管部門不需對完成開發投資總額比例和土地閑置情況等進行審核；超過《國有建設用地劃撥決定書》約定動工期限申請的，經核實屬于政府、政府有關部門原因造成動工開發延遲的，自然資源主管部門應辦理延遲動工開發手續，再出具留用地轉讓審核意見。

　　對于已構成閑置的留用地，應當依法依規進行處置，可按規定收回留用地使用權后轉以折算貨幣、置換物業方式落實補償的，須繳納土地閑置費。

　　依法取得國有留用地使用權的受讓人，縣（市、區）自然資源主管部門應根據留用地使用權轉讓成交確認書與受讓人補簽《國有建設用地使用權出讓合同》（土地出讓價款按轉讓成交價確定，不需繳納土地出讓價款），留用地規劃條件作為出讓合同附件。受讓人按留用地使用權轉讓合同繳納土地轉讓價款和相關稅費，土地轉讓價款直接支付給農村集體經濟組織，不需向政府繳納。轉讓成交價可以采取物業方式兌現，出讓合同需約定轉讓成交價、折算物業面積、位置、用途、交付時間、土地使用期限等內容。留用地公開轉讓后，按國有建設用地有關規定管理和開發利用，不再享受留用地政策。

　　3.自主開發。鼓勵農村集體經濟組織通過自主開發留用地建設為經營性物業。農村集體經濟組織按本實施細則第（十三）條的規定經依法表決通過，可將留用地使用權直接供應、確權登記到該農村集體經濟組織全（獨）資注冊成立的公司、企業名下自主開發：

　　（1）該農村集體經濟組織全（獨）資注冊成立的公司（企業）。

　　（2）該農村集體經濟組織交由上一級經濟聯合社、股份合作經濟聯合社或該聯合社全（獨）資注冊成立的公司、企業。

　　（3）符合集中連片開發的兩個以上農村集體經濟組織共同成立的全（獨）資注冊成立的公司、企業。

　　已經無償返撥給農村集體經濟組織的留用地，涉及將留用地變更到該農村集體經濟組織全（獨）資注冊成立的公司、企業名下的，不需通過公共資源交易平臺，不需補簽《國有建設用地使用權出讓合同》。繳納有關轉讓稅費后，辦理不動產登記手續。

　　無償返撥方式取得的留用地成本按劃撥國有建設用地使用權評估價確定。

　　4.合作開發。鼓勵引入市場主體合作開發。農村集體經濟組織按本實施細則第（十三）條的規定經依法表決通過，擬引入市場主體合作開發留用地的，可先以公開招標方式引入前期服務單位，按照留用地規劃條件，研究提出留用地合作開發條件，制定合作開發方案。留用地合作開發條件、合作開發方案經依法表決通過后，且法人不變更的，應當通過公共資源交易平臺公開選取合作開發主體，憑成交確認書辦理股權變更登記。

　　（十九）鼓勵留用地按規定實施“三舊”改造。2009年12月31日前已實際建設使用，因不符合國土空間規劃而無法納入“三舊”改造標圖建庫范圍的留用地，可按規定調整國土空間規劃，落實建設用地規模后納入標圖建庫范圍，并按三舊改造有關規定實施改造。

　　農村集體經濟組織按本實施細則第（十三）條的規定經依法表決通過，鼓勵將本村權屬范圍內的留用地納入舊村莊全面改造項目統籌開發利用，參照邊角地、夾心地、插花地有關規定進行用地報批，并協議出讓給通過公開方式選擇的舊村莊合作改造主體一并實施改造，不受本實施細則第（十三）條、第（十八）條關于公開交易規定的限制。

　　五、其他

　　（二十）依法收回國有農場（含華僑農場）、林場土地，因失地職工確有需要安置留用地的，參照本實施細則執行。

　　（二十一）本實施細則由市自然資源局解釋，有效期2年。本實施細則施行后與上級新制定的留用地政策相沖突的，從其規定。

　　（二十二）本實施細則自2022年4月15日起施行，《湛江市征收農村集體土地留用地管理實施辦法》（湛府〔2015〕9號文）廢止。

　　公開方式：主動公開

　　相關文件：湛江市人民政府關于印發湛江市征收農村集體土地留用地安置管理實施細則的通知.pdf

　　文字解讀：《湛江市征收農村集體土地留用地安置管理實施細則》政策解讀

　　圖解：一圖讀懂《湛江市征收農村集體土地留用地安置管理實施細則》