為便于社會各界更好地理解《湛江市住房和城鄉建設局關于湛江市住宅專項維修資金管理實施細則》（以下簡稱《細則》），現就《細則》的出臺背景、制定依據和主要內容等作如下解讀：

　　一、制定背景與目的

　　住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）是房屋的“養老金”，事關廣大業主的切身利益和居住安全。隨著我市住宅小區使用年限增長，共用部位、共用設施設備老化問題日益顯現，維修資金的使用需求和管理要求不斷提高。為貫徹落實上位法規定，解決我市在維修資金交存、使用、監管等環節中的實際問題，進一步規范管理，保障資金安全和有效使用，根據國家、省有關法律、法規和規章，結合我市實際，特制定本《細則》。

　　二、主要制定依據

　　《細則》主要依據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《廣東省物業管理條例》《湛江市物業管理條例》等法律法規和規章制定，并結合我市實際情況進行了細化。

　　三、核心內容解讀

　　《細則》共五章三十條，覆蓋了維修資金管理的全鏈條，核心內容如下：

　　（一）責任分工

　　《細則》理順了市、縣（市、區）兩級住房城鄉建設主管部門的職責。市級負責全市監管指導，市物業管理中心承擔日常監管和信息系統運維；各縣（市、區）住建部門作為一線監管主體，具體負責轄區內維修資金的監管、使用及投訴處理等工作。同時，明確了財政、審計、市場監管、消防救援、公安、自然資源等部門的協同職責，構建權責清晰的管理格局。

　　（二）交存管理

　　1.交存標準明確。《細則》對新建房屋的首期維修資金交存標準作出明確規定：未配備電梯的住宅為97元/平方米，配備電梯的住宅及非住宅為103元/平方米。對于《細則》施行前已辦理預售或現售的項目，仍按當時的有效政策執行，確保政策平穩過渡。

　　2.交存時間前置。《細則》規定，以預售方式銷售的商品房，買受人應在商品房買賣合同網簽備案前交存首期維修資金；以現售方式銷售的，交易部門在辦理現售備案時將查驗交存情況。房產交易部門在辦理房屋買賣合同備案時會進行首期維修資金交存查驗，未按規定交存的，建設單位不得將房屋交付給購買人。這一機制從源頭有效防止資金拖欠。

　　3.嚴禁代收。《細則》明確規定，首期維修資金由業主直接存入專戶，建設單位不得代收。日常收取的維修資金也須由業主直接存入專戶或通過稅務代收、線上政務平臺等非營利渠道交存，物業服務企業不得代收，從制度上杜絕了資金被截留、挪用的風險。

　　4.續交與補建。當業主分戶賬余額不足首期應交存額30%時，應及時續交，續交方案需由業主依法共同表決決定。對于此前未建立維修資金制度的老舊小區，其日常歸集標準也須由業主大會依法表決確定；未成立業主大會的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處指導組織表決，為老舊小區建立長效維修保障機制指明了路徑。

　　（三）使用管理

　　1.優化表決。《細則》按資金代管和業主大會自管兩種模式，分別明確了使用流程。特別強調了業主表決環節，優先采用主管部門建立的電子投票系統，可有效解決傳統書面表決中“召集難、投票難”的問題，提升決策效率。

　　2.大額審價。對于單次項目預算5萬元及以上的，《細則》要求在申請使用前，必須通過公平競爭方式選擇具備相應能力的造價咨詢機構編審工程造價預結算文件，并作為申請材料的必要組成部分。此舉旨在為大額維修工程提供專業的造價審核，避免價格虛高，確保維修資金真正用于急需之處。

　　3.緊急使用通道。針對電梯故障、消防隱患、外立面脫落、屋面滲漏等危及房屋安全和公共安全的緊急情況，《細則》專門設置了應急使用程序。申請人可立即開展搶修，同時向資金代管部門申請列支，同步書面報告物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處會同住房城鄉建設主管部門。代管部門受理申請后須在3日內完成審核，極大地縮短了響應時間，有效保障了公共安全。

　　4.費用分攤。明確維修費用由相關業主按建筑面積比例分攤，涉及未售房屋的建設單位也需承擔相應比例。同時，規定項目鑒定、檢測、審價等必要費用可計入維修成本，但列支范圍嚴格遵守國家規定，明令禁止的費用不得列支。

　　（四）監督管理

　　1.資金增值與公開。維修資金自存入專戶起按規定計息，利息計入業主個人分戶賬。在保證安全的前提下，可通過定期存款等方式合理增值。賬目定期公布，接受業主和審計監督。

　　2.資金隨房過戶。房屋所有權轉移時，維修資金分戶賬余額會隨房屋所有權同時過戶，新業主憑相關材料即可單方辦理過戶手續。

　　3.違規追責。《細則》強調，對不按規定交存、侵占挪用維修資金等違法違規行為，將依法予以查處。

　　四、施行日期與有效期

　　《細則》自2026年8月1日起正式施行，有效期為3年。

　　相關文章：關于印發《湛江市住房和城鄉建設局關于湛江市住宅專項維修資金管理實施細則》的通知