各有關單位：

　　為規范我市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《湛江市物業管理條例》等法規政策，結合本市實際，我局制定了《湛江市住房和城鄉建設局關于湛江市住宅專項維修資金管理實施細則》。現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向湛江市住房和城鄉建設局反映。

　　附件：湛江市住房和城鄉建設局關于湛江市住宅專項維修資金管理實施細則

湛江市住房和城鄉建設局

2026年7月10日

附件

湛江市住房和城鄉建設局關于湛江市住宅專項維修資金管理實施細則

　　第一章 總則

　　第一條 為規范湛江市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本細則。

　　第二條 本市行政區域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本細則。

　　第三條 本細則所稱住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。共用部位、共用設施設備的范圍，以《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）等規定及房屋買賣合同約定為準。

　　專有部分的管護費用由該業主承擔；業主共有但專屬使用的部位，管護費用由使用受益人負責。

　　第四條 市住房城鄉建設主管部門負責全市維修資金的監管和指導。市物業管理中心負責本市維修資金日常監管與信息系統運維。各縣（市、區）住房城鄉建設主管部門負責本轄區內維修資金的監管、使用及投訴處理，建立專戶管理銀行的管理機制并指導、監督其開展工作。

　　財政、審計、市場監管、消防救援、公安、自然資源等部門按各自職責，做好本市維修資金管理相關工作。

　　維修資金專戶管理銀行按照專戶管理協議約定，依法履行對賬、查詢、數據傳輸等協助義務。

　　第二章 交存

　　第五條 維修資金的交存主體和資金歸屬，依據《辦法》有關規定執行。

　　業主大會成立前，或成立后未要求劃轉的，維修資金由物業所在地的縣（市、區）住房城鄉建設主管部門代管。已售公有住房維修資金，市區由市住房城鄉建設主管部門代管；縣（市）由物業所在地的縣（市）住房城鄉建設主管部門代管。業主大會成立后，可根據表決決議向物業所在地的縣（市、區）住房城鄉建設主管部門申請自行管理。

　　各縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應通過公開招標等公平競爭方式，擇優確定本轄區內一定數量的商業銀行作為專戶管理銀行。維修資金由住房城鄉建設主管部門代管的，該部門應在依前款規定確定的專戶管理銀行中，通過公平競爭方式確定一家作為主辦銀行并開立專戶。

　　開立專戶，應以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。開立公有專戶，應按售房單位設賬，按幢設分戶賬；其中業主交存的，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第六條 首期歸集的維修資金（以下簡稱“首期維修資金”）應在購房時一次性存入分戶賬，建設單位不得代收；日常收取的維修資金由業主按期存入分戶賬，或通過稅務代收、線上政務平臺等非營利渠道交存，物業服務企業不得代收。

　　第七條 本細則施行后，新辦理商品房預售許可或現售備案的項目，按下列標準交存首期維修資金：

　　（一）未配備電梯的住宅，97元/平方米；

　　（二）配備電梯的住宅、非住宅，103元/平方米。

　　本細則施行前，已辦理預售許可或現售備案的項目，交存標準按當時的有效政策執行。

　　第八條 出售公有住房的首期維修資金由業主和售房單位共同交存。業主按所擁有物業的建筑面積交存，16元/平方米；售房單位應一次性從售房款中提取交存，多層住宅提取比例不低于售房款20%，高層住宅不低于30%。

　　第九條 回遷安置房的首期維修資金由建設單位交存；建設單位與被拆遷安置戶另有約定的，從其約定。交存時間為辦理產權證之前。

　　第十條 在辦理不動產交易、合同備案手續等業務前應足額交存首期維修資金。

　　以預售方式銷售的商品房，購買人應在商品房買賣合同網簽備案前交存；以現售方式銷售的，房產交易部門在辦理現售備案時應查驗交存情況。尚未出售的及建設單位自留房，由建設單位交存。建設單位已交存的，維修資金分戶賬余額隨房屋所有權同時轉移，建設單位與買受人應在房屋買賣合同中明確約定該部分資金的結算及權屬轉移。

　　新出售公有住房的，業主應在辦理購房手續時交存，售房單位應在收到售房款之日起30日內提取交存。已辦結入住手續但尚未交存的，業主和售房單位應按規定補交。

　　房產交易部門在辦理房屋買賣合同備案時，應查驗交存情況。未按本細則規定交存的，建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

　　第十一條 房屋所有權轉移時，維修資金分戶賬余額隨房過戶，新業主可單方辦理過戶手續。

　　已購公有住房上市交易的，分戶賬余額隨房屋所有權同時轉移，不得提取退還。

　　第十二條 業主分戶賬余額不足首期應交存額30%的，應及時續交。續交方案應依據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定由業主共同表決，可按月或一次性交存。未成立業主大會的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處指導組織業主表決。

　　第十三條 未建立維修資金制度的小區，日常歸集標準由業主大會依據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定表決確定；未成立業主大會的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處指導組織業主表決。

　　第十四條 未按規定交存首期維修資金的，依據本細則第十條在相關手續辦理時查驗制約；拒不交存或續交的，業主大會或業主委員會可依法提起訴訟。

　　第三章 使用

　　第十五條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，有約定從約定；無約定或約定不明的，由相關業主按所擁有物業建筑面積比例分攤。涉及未售商品住宅、非住宅的，建設單位應按未售房屋建筑面積比例分攤。

　　第十六條 維修資金劃轉業主大會管理前，按以下程序使用：

　　（一）組織實施主體提出使用建議和方案，包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、分攤明細等內容，有關資料在小區內公示不少于7日。單次項目預算不少于5萬元的，應通過公平競爭方式選擇具備相應能力的造價咨詢機構編審工程造價預結算文件。

　　（二）依據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定組織列支范圍內的業主進行表決，優先采用電子投票形式，電子投票應使用住房城鄉建設主管部門建立的系統，投票期限不超過15日。表決結果以書面形式在小區內公示7日。

　　（三）組織實施主體組織實施方案并簽訂專項維修工程施工合同。

　　（四）組織實施主體組織業主代表等進行工程驗收并簽署竣工驗收報告，報告公示7日。

　　（五）組織實施主體持有關材料，向物業所在地的縣（市、區）住房城鄉建設主管部門申請列支；動用公有住房維修資金的，向代管部門申請。

　　（六）材料齊全的，住房城鄉建設主管部門自受理之日起10日內完成審核，審核通過后向專戶管理銀行發出劃款通知。申請資金不少于5萬元的，可據實適當放寬審核時間。

　　（七）銀行將維修資金劃轉至維修單位。

　　第十七條 維修資金劃轉業主大會管理后，按以下程序使用：

　　（一）物業服務企業提出使用方案，包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等內容，在小區內公示不少于7日。單次項目預算不少于5萬元的，應通過公平競爭方式選擇具備相應能力的造價咨詢機構編審工程造價預結算文件。

　　（二）業主大會依據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定表決通過方案。

　　（三）物業服務企業組織實施方案并簽訂專項維修工程施工合同。

　　（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會申請列支；動用公有住房維修資金的，向代管部門申請。

　　（五）業主委員會依據方案審核同意，并報物業所在地的縣（市、區）住房城鄉建設主管部門備案。動用公有住房維修資金的，經代管部門審核同意；不符合規定的，住房城鄉建設主管部門應責令改正。

　　（六）業主委員會、公有住房維修資金代管部門向專戶管理銀行發出劃款通知。

　　（七）銀行將維修資金劃轉至維修單位。

　　第十八條 發生危及房屋安全和公共安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行緊急維修的，由物業服務企業、業主委員會及時書面報告物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處會同住房城鄉建設主管部門，并立即開展搶修，所需費用從相關業主分戶賬中列支。

　　維修資金由住房城鄉建設主管部門代管的，應急申請應向代管部門提出。代管部門應自受理之日起3日內完成審核；審核通過的，按程序辦理劃轉手續。

　　維修資金由業主大會自行管理的，應急使用由業主大會決定。資金使用方案及施工合同等應報物業所在地的縣（市、區）住房城鄉建設主管部門備案。

　　工程竣工驗收后，應將資金總額、工程量清單、施工方案、維修合同、業主分攤情況等資料在小區內和維修資金系統公示不少于15日。

　　前款所稱緊急情況包括：

　　（一）電梯故障。經特種設備安全監督管理部門或專業電梯檢驗機構檢測認定應立即停止使用的，由電梯使用管理人按以下程序處置：

　　1.委托具備相應資質的電梯維修單位出具故障成因分析報告及維修方案，明確費用預算；

　　2.屬于緊急情況需立即維修的，可先組織施工，同時按本細則規定啟動應急列支程序。

　　（二）消防安全隱患，經消防救援機構或消防技術服務機構檢測認定需要馬上整改的。

　　（三）外立面脫落或存在脫落危險，經專業房屋安全鑒定機構檢測認定的。

　　（四）屋面滲漏，經專業房屋安全鑒定機構檢測認定的。

　　（五）供水故障，占列支范圍內總人數10%以上業主確認二次供水水泵故障或由市政供水系統接入小區管網總表后的供水主管道或樓棟立管損壞、造成供水系統運行中斷的。

　　（六）排水設施堵塞、爆裂，占列支范圍內總人數10%以上業主確認的。

　　（七）供配電設施設備故障，占列支范圍內總人數10%以上業主確認的。

　　（八）經業主大會決定，認定危及房屋使用和人身財產安全的其他緊急情況。

　　第十九條 使用維修資金由物業服務企業組織實施；無物業服務企業或其未組織實施的，由業主委員會或相關業主在鄉鎮人民政府、街道辦事處指導下組織實施。

　　使用已售公有住房維修資金的，由售房單位或物業服務企業組織實施。

　　緊急情況下業主大會或業主委員會可組織實施。

　　第二十條 申請使用維修資金應向物業所在地的縣（市、區）住房城鄉建設主管部門提供下列材料：

　　（一）備案申請書；

　　（二）在小區內公示維修內容、施工方案和報價單的圖片；

　　（三）業主征求意見表；

　　（四）業主戶數和面積統計表；

　　（五）發票；

　　（六）維修工程協議書或合同；

　　（七）竣工驗收報告。

　　緊急情況申請使用維修資金的，除提供前款規定的第（一）（二）（五）（六）（七）項材料外，依據本細則第十八條規定，另附相關職能部門或具備相應資質的專業機構出具的鑒定報告或整改意見書。

　　單次項目預算不少于5萬元的，除提供前款規定材料外，另附具有相應能力的造價咨詢機構編審的工程造價預結算文件。

　　第二十一條 正常使用維修資金的，竣工驗收合格后，應將業主表決結果及驗收情況一并公告，自公告之日起90日內提交書面申報材料。

　　緊急使用維修資金的，經維修資金管理部門現場核實后，申報主體應在3日內發布緊急維修公告，公告后30日內提交書面申報材料。

　　第二十二條 項目的鑒定、檢測、審價費用計入維修成本，可從維修資金中列支，相關材料應作為資金使用方案的附件。不得列支的費用依據《辦法》第二十五條規定執行。

　　第二十三條 維修資金自存入專戶之日起計息，利息計入業主分戶賬，計息方式按國家利率管理有關規定執行，并在維修資金管理制度中載明。

　　在保證維修資金正常使用的前提下，鼓勵通過定期存款等方式合理增值，也可按照國家有關規定用于購買國債，具體要求依據《辦法》第二十六條規定執行。應轉入維修資金滾存使用的資金依據《辦法》第二十七條規定執行。

　　維修資金劃轉業主大會管理后，計息與增值方案應納入業主大會決定的資金管理制度，并接受主管部門監督。

　　第四章 監管和責任

　　第二十四條 房屋拆遷或滅失的，產權人應憑房屋注銷登記手續辦理分戶賬余額退還。個人交存的返還個人，公有住房售房單位交存的返還售房單位；售房單位不存在的，按其財務隸屬關系，收繳同級國庫并注銷賬戶。

　　第二十五條 維修資金的賬目公布情況、專戶管理銀行對賬查詢制度、審計監督、票據管理依據《辦法》有關規定執行。

　　第二十六條 鼓勵業主在辦理房產轉讓、租賃和抵押登記等手續時主動提交維修資金交存憑證。

　　鼓勵業主在房產轉讓時結清維修資金；未結清的，由買賣雙方在轉讓合同中約定補交主體。不動產登記部門可提示核實交存情況。

　　第二十七條 涉及維修資金的違法違規行為，包括不按規定交存維修資金、分攤費用、侵占挪用等，由相關部門依據《辦法》等規定予以處罰。

　　第五章 附則

　　第二十八條 本細則所稱“具備相應資質/能力”的專業機構選擇，應通過公平競爭方式進行，嚴禁以所有制形式、注冊地、本地業績等為由設置歧視性準入條件。

　　本細則中規定的期限所稱“日”，10日及以下的指工作日，10日以上的指自然日。

　　第二十九條 本細則由湛江市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第三十條 本細則自2026年8月1日起施行，有效期3年。本細則未作出的規定，以有關法律法規、規章或上級政策為準。

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