為加快處理我市當前不動產登記存在的歷史遺留問題，切實保護權利人合法權益，結合我市實際，制定《湛江市不動產統一登記有關問題的處理意見》，現將處理意見內容解讀如下：

一、制定的必要性

建立和實施不動產統一登記制度是黨中央、國務院的重大決策部署。隨著不動產統一登記工作的不斷深入，過去分散登記的弊端集中爆發，在分散登記過渡至統一登記過程中遇到了諸多政策性問題，涉及權利人的切身利益，若得不到及時妥善解決，將直接影響我市不動產統一登記制度的平穩有序實施乃至社會和諧穩定。為積極穩妥推進我市不動產統一登記工作，進一步解決不動產登記歷史遺留問題，切實保護權利人合法權益，按照“依法依規、尊重歷史、面對現實、為民利民”原則，特制定此處理意見。

二、法律法規依據

（一）《不動產登記暫行條例》

第四條  國家實行不動產統一登記制度。不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

（二）《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）

第三條  統籌兼顧，分類處理

　　（一）已取得房屋所有權屬證書，未辦理土地登記，當事人申請辦理不動產登記，按下列情形處理：

　　1.有合法土地權屬來源的，不動產登記機構應予以辦理，有關土地權屬來源材料認定，可依據取得土地使用權時的相關政策。

　　2.沒有合法土地權屬來源的，不動產所在地的縣級以上政府應組織自然資源、住房城鄉建設（房管）等部門依法作出處理，不動產登記機構依據有關部門依法處理的證明材料辦理不動產登記。

　　3.集體所有土地上開發的商品住房，一律不得辦理不動產登記。

　　（二）合法宗地上的房屋所有權多次轉移、轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉移，房屋、土地權屬證書的權利主體不一致，當事人持房屋所有權屬證書和土地使用證共同申請不動產登記的（若房屋所有權人或原土地使用權人已故，由其合法繼承人代為申請），不動產登記機構應予以受理，經調查核實，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權利主體一致的建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。屬劃撥用地的，當事人應先按當地規定轉為出讓用地、補繳土地出讓金及相關稅費后，再申請辦理不動產登記手續。

　　（三）有合法的房地產開發建設手續、但在開發建設中存在違反規劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，不動產所在地政府應組織有關部門依法作出處理，不動產登記機構依據有關部門依法處理的證明文件辦理不動產登記。

　　不動產統一登記實施前，存在上述違反管理規定行為，但已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收、購房人已取得房屋所有權屬證書，現申請不動產登記的，不動產登記機構應予以辦理，按已建成的建筑現狀進行測繪落宗，并在登記簿及證書上標注“相關違法違規情況須待進一步處理”，由所在地縣級以上政府責成相關部門在登記后一年內對違反管理規定問題依法作出處理，并將處理結果送不動產登記機構存檔。

　　（四）因開發建設單位已注銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規定辦理不動產登記手續的，土地和房屋權屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規劃報建、竣工驗收等批準文件齊備清楚，購房人可憑購房合同、購房款票據（或證明）、稅費憑證等單方申請登記，不動產登記機構經核實并公告后辦理首次、轉移等不動產登記。

　　（五）符合交易條件的房改房、經濟適用房、集資房和職工福利房，當事人申請不動產轉移登記的，不動產登記機構應區分具體情況辦理：宗地為出讓土地，當事人應按規定繳納相關價款后，辦理不動產登記，取得完全產權；宗地為劃撥土地，當事人應在補繳土地出讓金后，按出讓土地辦理不動產登記。土地使用權的處置方式和土地出讓金或價款的繳納標準，由不動產所在地的縣級以上政府作出具體規定。

　　（六）不動產統一登記實施前，房屋所有權屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產，當事人申請不動產登記時，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。對原批準土地用途與《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應的，不動產登記機構應按照《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。不動產所在地的縣級以上政府應組織自然資源、住房城鄉建設（房管）等部門在登記后一年內，依法完善相關手續。

　　（七）不動產統一登記實施前，當事人購買已抵押國有土地使用權的房屋并取得房屋所有權屬證書，現土地仍處于抵押狀態的，當事人申請辦理不動產登記，經抵押權人同意，不動產登記機構可予以辦理，并在不動產登記簿和不動產權屬證書上注明土地抵押狀況。

　　（八）不動產統一登記實施前，違反《物權法》《擔保法》等法律法規以土地等不動產設立抵押權的，不動產所在地的縣級以上政府根據具體情況采取清償、置換、完善手續等方式依法處理后，不動產登記機構根據處理結果依法辦理不動產變更、注銷等登記手續。

　　（九）未覆蓋鄉村規劃的地區，已依法取得宅基地使用權的地上房屋所有權登記，由縣級以上政府對未覆蓋鄉村規劃的鄉村及時間界限作出統一認定，當事人申請房屋所有權登記，符合上述認定范圍的，可不提供房屋符合規劃或者建設的相關材料。因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，可由村委會出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統一登記的權利主體，作為宅基地使用權及房屋所有權的權屬來源證明材料。

　　縣級以上政府應加快推進規劃未覆蓋地區的鄉村規劃編制或修編工作，并嚴格核實界定鄉村規劃未覆蓋地區和時間，嚴格審核不動產建設是否屬于鄉村規劃未覆蓋。屬于未覆蓋的，應補充或修編規劃，將其納入規劃區范圍；屬于已覆蓋的，應按相關法律法規進行處理后，再行依法登記。

　　（十）已取得房屋所有權屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當事人申請不動產登記的，不動產所在地的縣級以上政府應組織自然資源管理部門對涉及宗地按照房屋與宗地對應一致原則進行分割、合并或調整邊界處理，不動產登記機構依據處理結果辦理登記。

（三）《湛江市人民政府關于印發湛江市市區中心城區違法建筑分類處理方案的通知》（湛府規〔2017〕1號）

第四條  不屬于第三條規定情形的已建成違法建筑按以下方式處理。

（一）未經批準建設，房屋層數6層以下（以下含本數，下同）的，由國土、規劃主管部門出具意見，免于行政處罰，并可以申請辦理不動產登記。

（二）未經批準建設，房屋層數6層以上（以上不含本數，下同）9層以下的，按總建筑面積繳交工程造價10%罰款后，可以申請辦理不動產登記。

（三）經依法批準建設，但超出已批準的建設面積或層數的：其中，超過已批準建設面積50%以下或超建的層數3層以下的，免于行政處罰并可以申請辦理不動產登記；超過已批準建設面積50%以上或房屋總層數9層以下的，按超建部分面積繳交工程造價10%罰款后，可以申請辦理不動產登記。

（四）市房管局、市國土資源局、市城市規劃局、市財政局、市地稅局、市建設局《關于印發〈關于解決我市辦理房地產證歷史遺留問題的意見〉的通知》（湛房〔2009〕58號）

（五）市房管局、市國土資源局、市城市規劃局、市財政局、市地稅局、市建設局《關于印發〈關于實施〈關于解決我市辦理房地產證歷史遺留問題的意見〉的工作方案〉的通知》（湛房〔2010〕54號）

三、處理意見相關條款解讀

“處理意見”：一、關于已辦理房屋產權證但未辦理土地使用證問題

對于已辦理房屋產權證但未辦理土地使用證，當事人申請辦理不動產登記的，自然資源部門應查核土地權屬來源情況，按如下方式處理：

（一）有符合劃撥規定的土地權屬來源，房屋所有權未發生過轉移的，按劃撥土地使用權進行權屬公告后，辦理土地使用權及房屋所有權的不動產登記；房屋所有權已發生過轉移的，按劃撥土地使用權進行權屬公告，由現房屋權利人按現行標準補辦土地出讓手續和繳清土地轉讓相關稅費后辦理不動產登記（繼承房屋除外）。

（二）有合法出讓土地權屬來源，房屋所有權未發生過轉移的，按出讓土地使用權進行權屬公告后，辦理土地使用權及房屋所有權的不動產登記；房屋所有權已發生過轉移的，按出讓土地使用權進行權屬公告，由現房屋權利人按現行標準補繳土地轉讓相關稅費后辦理不動產登記。

（三）沒有合法土地權屬來源的，不動產所在地的縣（市、區）政府（管委會）應組織自然資源、住房城鄉建設等部門依法作出處理，自然資源部門依據有關部門依法處理的證明材料辦理不動產登記。

（四）持有自然資源部門頒發的臨時土地使用證，房屋已辦理產權證或已辦理建設審批手續的，或者雖然沒有建設審批手續但符合《湛江市人民政府關于印發湛江市市區中心城區違法建筑分類處理方案的通知》（湛府規〔2017〕1號）相關規定的，現房屋權利人可按本條第（一）項的規定辦理不動產登記。

（五）已分層分套辦理了房屋產權證的政策性住房、商品房、集資房，直接申請不動產登記的，應予受理，其中涉及土地出讓金（收益金）及相關稅費，按相關規定辦理。

解讀：我市在2016年6月底實施不動產統一登記之前，房屋、土地的登記分散在房管、國土部門辦理，導致已辦理房屋產權證但未辦理土地使用證的情形數量較大。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第二條第二款“房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致”的規定，已辦理登記的房屋涉及土地需一并辦理不動產登記。鑒于實施統一登記之前已辦理的房屋產權登記屬于政府行為，為維護政府公信力，已辦理登記的房屋涉及土地來源合法的，應根據實際情況分類完善土地登記手續。

“處理意見”：二、關于已辦理土地使用證，房屋已建好使用但沒有合法建設手續問題

對于已辦理土地使用證，房屋已建好使用但沒有合法建設手續的，當事人申請不動產登記，除符合《湛江市人民政府關于印發湛江市市區中心城區違法建筑分類處理方案的通知》（湛府規〔2017〕1號）條件的之外，自然資源部門應暫緩辦理，由住建部門出具有關意見后，自然資源部門再依據相關材料辦理不動產登記。

解讀：為妥善處理違法建筑問題，2017年1月26日市政府印發了《湛江市人民政府關于印發湛江市市區中心城區違法建筑分類處理方案的通知》（湛府規〔2017〕1號），規定了幾種情形違法建筑經處理后可以辦理不動產登記。

“處理意見”：三、關于房屋的幢基超出宗地紅線或跨宗地問題

（一）房屋的幢基超出宗地紅線或跨宗地，原業主已辦理房屋產權證的政策性住房、集資房或商品房（不含單位或個人自建房），當事人申請不動產登記，自然資源部門應予辦理，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載超出宗地紅線的土地面積或跨宗地情況。

（二）原業主尚未辦理房屋產權證的政策性住房、集資房或商品房，以及單位或個人自建房，其幢基超出宗地紅線或跨宗地的，當事人申請不動產登記，自然資源部門應暫緩辦理，由自然資源部門對宗地分割、合并或調整邊界出具規劃意見，以及對宗地分割、合并或調整邊界處理后，再辦理不動產登記。

解讀：該條款是根據《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）第三條第（三）項的相關規定，結合我市實際情況進行細化，分類處理。

“處理意見”：四、關于房屋產權證與土地使用證記載用途不一致問題

不動產統一登記實施前頒發房屋產權證記載的房屋用途與土地使用證記載的土地用途不一致的不動產（整幢房屋確權除外），當事人申請不動產登記時，繼續分別按照原產權證書記載的房屋用途、土地用途進行登記，未經批準不得改變原已登記的不動產用途。對于原土地使用證記載土地用途與《土地利用現狀分類》二級類不對應的，按照《土地利用現狀分類》二級類重新確定歸屬地類辦理登記，土地使用年限截止日期與原土地出讓合同保持一致，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原登記用途。

解讀：該條款是根據《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）第三條第（六）項的相關規定，結合我市實際情況作出相應規定。

“處理意見”：五、關于房屋所有權已多次轉移但沒有同步辦理土地使用證問題

在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有權已多次轉移并形成清晰鏈條，且相繼取得房屋產權證，但沒有同步辦理土地使用證的不動產，當事人持房屋產權證和原權利人土地使用證、繳納稅費憑證等相關材料申請登記的，自然資源部門應予受理。原土地屬于劃撥性質的，由現房屋權利人補辦土地出讓手續和繳清土地轉讓相關稅費后，辦理房地權利主體一致的土地使用權及房屋所有權不動產登記；原土地屬于出讓性質的，由現房屋權利人繳清土地轉讓相關稅費后，辦理房地權利主體一致的土地使用權及房屋所有權不動產登記。

若原權利人土地使用權已辦理土地抵押登記或查封登記的，由自然資源部門通知抵押權人、查封法院辦理土地抵押注銷登記或解除查封后作廢原權利人土地使用證；若抵押權人或查封法院不同意，自然資源部門暫緩辦理不動產登記。

解讀：該條款是根據《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）第三條第（二）項的相關規定，結合我市實際情況進行細化，同時還增加了土地已辦理抵押或查封登記情形的處理方式。

“處理意見”：六、關于土地使用權已多次轉移但沒有同步辦理房屋產權證問題

土地使用權已多次轉移并形成清晰鏈條，且相繼取得土地使用證，但沒有同步辦理房屋產權證的不動產，當事人持土地使用證和原權利人房屋產權證、房產轉讓協議、繳納稅費憑證等相關材料申請登記的，自然資源部門應予受理。

若原權利人房屋所有權已辦理抵押登記或查封登記的，由自然資源部門通知抵押權人、查封法院辦理抵押注銷登記或解除查封后作廢原權利人房屋產權證；若抵押權人或查封法院不同意，自然資源部門暫緩辦理不動產登記。

解讀：該條款是根據《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）第三條第（二）項的相關規定，結合我市實際情況拓展至土地使用權，同時還增加了房屋已辦理抵押或查封登記情形的處理方式。

“處理意見”：八、關于房屋產權證登記面積與實際測量面積不一致問題

房屋產權證登記面積與實際測量面積不一致的，自然資源部門對比測繪機構實際測量后出具的房屋分戶圖與原房屋產權證的房屋平面圖，若圖形形狀未改變的，則按房屋現狀實際測量的建筑面積辦理不動產登記。屬于房改房建筑面積與實際測量面積不一致的，仍按原來參加房改時審批的建筑面積辦理不動產登記，實際測量多出的面積在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中備注。

解讀：在上世紀八、九十年代頒發的房屋產權證，由于當時受技術條件限制，使用皮尺丈量墻壁長度和手工繪制房屋分戶圖，計算的房屋面積與現在使用測繪儀器實地測量計算的房屋面積存在較大差異，該條款進一步明確了這類歷史遺留問題的處理方式。

“處理意見”：九、關于已完成或部分完成開發建設的住宅小區，土地使用權仍登記在原建設單位名下問題

（一）建設單位已完成開發建設的住宅小區，已辦理房屋首次登記且將房屋銷售給購房業主，但土地使用權仍登記在原建設單位名下的，按照“房地一體”原則，由自然資源部門收回作廢原建設單位土地使用證，確實無法收回作廢的，由自然資源部門在門戶網站公告作廢。若原建設單位的土地使用權已辦理土地抵押登記或查封登記的，由自然資源部門通知抵押權人、查封法院辦理土地抵押注銷登記或解除查封后作廢原建設單位土地使用證；若抵押權人或查封法院不同意，自然資源部門暫不公告作廢原建設單位土地使用證。

（二）原建設單位已完成或部分完成開發建設的住宅小區且已將房屋銷售給購房業主，但土地使用權仍登記在原建設單位名下被法院查封的，按如下方式處理：

1、在法院查封土地使用權之前，購房業主已辦理商品房預售合同登記備案、預告登記或房屋產權證，當事人申請辦理不動產轉移登記的，自然資源部門予以辦理。

2、在法院查封土地使用權之前，購房業主尚未辦理商品房預售合同登記備案、預告登記或房屋產權證書，當事人申請辦理不動產轉移登記的，自然資源部門不予辦理。

解讀：在實施不動產統一登記之前，建設單位已完成或部分完成開發建設的住宅小區，并且已將房屋銷售給購房人和辦理了房產轉移登記，但土地使用權仍登記在原建設單位名下，導致房地主體不一致。根據《物權法》第147條“ 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”之規定，建設單位將商品房銷售給購房人并且辦理了房產轉移登記的，該房產分攤的土地使用權也應一并轉讓。為減少因房地主體不一致造成的糾紛，應根據實際情況對建設單位持有的土地證書進行處理。

“處理意見”：十、關于因建設單位倒閉、破產、欠繳稅費等原因未辦理房屋首次登記導致購房業主無法辦理房屋轉移登記問題

已建成并交付購房業主使用的房屋，因原建設單位倒閉、破產、撤銷、兼并，或者欠繳稅費、未辦理建設工程規劃核實、竣工驗收備案等原因未辦理房屋首次登記，導致購房業主無法辦理房屋轉移登記歷史遺留問題，當事人申請不動產登記，相關職能部門按照市房產管理局、市國土資源局、市城市規劃局、市財政局、市地稅局、市建設局于2009年11月1日聯合印發的《關于印發〈關于解決我市辦理房地產證歷史遺留問題的意見〉的通知》（湛房〔2009〕58號）及2010年4月21日《關于印發〈關于實施〈關于解決我市辦理房地產證歷史遺留問題的意見〉的工作方案〉的通知》（湛房〔2010〕54號）辦理相關手續后，自然資源部門再辦理不動產登記。涉及原市房產管理局的登記職責由市自然資源局承接。

解讀：我市有多宗已建成并交付購房人使用的房屋，因原建設單位倒閉、破產、撤銷、兼并，或者欠繳稅費、未辦理建設工程規劃核實、竣工驗收備案等原因未辦理房屋首次登記，導致購房人因無法辦理房屋產權證而多次上訪，為妥善解決該類問題，根據《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）第三條第（四）項的相關規定，結合我市之前出臺的《關于印發〈關于解決我市辦理房地產證歷史遺留問題的意見〉的通知》（湛房〔2009〕58號）、《關于印發〈關于實施〈關于解決我市辦理房地產證歷史遺留問題的意見〉的工作方案〉的通知》（湛房〔2010〕54號）等相關文件，明確這類歷史遺留問題的具體處理方式。

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