各縣（市、區）人民政府（管委會）、市物業管理行業協會、各物業服務企業：

　　為規范我市物業小區首次業主大會和業主委員會的成立活動，保障業主依法行使共同管理權利，維護業主合法權益，促進基層社區治理和諧穩定，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》及《湛江市物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，我局制定了《湛江市物業小區成立首次業主大會和業主委員會工作指引》。現印發給你們，請參照執行。

　　湛江市住房和城鄉建設局

　　2026年2月5日

湛江市物業小區成立首次業主大會和業主委員會工作指引

　　一、申請成立首次業主大會

　　（一）業主申請。

　　物業管理區域內，符合下列情形之一的，業主可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求：

　　1.已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上；

　　2.百分之二十以上業主聯名。

　　（二）街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織。

　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在接到成立業主大會書面要求后對提出要求的業主身份進行核實。對符合業主大會成立條件的，應當自收到要求之日起三十日內會同物業所在地的縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門，指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

　　二、組建籌備組

　　（一）籌備組組建要求。

　　1.人員構成要求。由業主代表、建設單位、街道辦事處（鄉鎮人民政府）以及村（居）民委員會代表七至十五人組成。其中業主代表應當不少于業主大會籌備組人數的百分之六十。

　　2.籌備組成員條件。（1）具有完全民事行為能力；（2）本人及近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及關聯企業任職；（3）不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為；（4）不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為。

　　（二）發布籌備組組建公告。

　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）在物業管理區域顯著位置發布成立業主大會籌備組公告，并在小區內設點收集業主的意見。

　　公示期間業主可實名提出書面的反饋意見，業主提出異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。

　　（三）推薦籌備組人選。

　　籌備組業主代表由十名以上業主聯名或者村（居）民委員會推薦。推薦的業主代表人數多于規定人數時，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）確定代表人選。

　　（四）籌備組成立。

　　籌備組組建公告截止日后五日內，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當確定籌備組成員。

　　（五）公示。

　　1.公示時間。籌備組成立之日起七日內。

　　2.公示內容。全體成員名單以及與籌備工作相關的個人信息、工作職責。

　　3.公示地點。在物業管理區域顯著位置公示。

　　4.異議處置。公示期間業主可實名提出書面的反饋意見，業主提出異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。

　　三、業主大會會前準備

　　籌備組應當做好以下工作：

　　（一）確認并公示業主人數以及所擁有的專有部分面積。

　　建設單位和物業服務人應當在接到業主大會籌備組通知之日起十日內，依法向業主大會籌備組提供包含全部業主名稱、不動產位置、專有部分面積和手機聯系方式等業主大會成立必要信息的業主清冊，不得隱匿、篡改、偽造，不得以任何理由阻撓業主大會籌備組的正常工作。

　　業主人數和專有部分面積按照下列方式確定：

　　1.確定業主人數：按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。

　　2.確定專有部分面積：按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

　　（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。

　　1.會議時間：應包括會議開始時間和結束時間，具體期限應根據小區規模等實際情況合理確定，但最長不得超過三十天。

　　2.會議形式：可以采用集體討論、書面征求意見或電子投票的方式。采用電子投票方式的，應當在市人民政府住房城鄉建設主管部門建立的電子投票平臺進行。

　　業主委托其他業主參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、權限和期限。

　　（三）草擬業主大會議事規則、管理規約。

　　1.《業主大會議事規則》：應當包含以下主要事項：（1）業主大會名稱及相應的物業管理區域；（2）業主委員會（以下簡稱“業委會”）的職責；（3）業委會議事規則；（4）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；（5）業主投票權數的確定方法；（6）業主代表的產生方式；（7）業主大會會議的表決程序；（8）業委會委員的資格、人數、任期和職務終止等；（9）業委會換屆程序、業委會委員補選辦法等；（10）業主大會、業委會工作經費的籌集、使用和管理；（11）業主大會、業委會印章的使用和管理。

　　2.《管理規約》：應當包含以下主要事項：（1）物業的使用、維護、管理；（2）專項維修資金的籌集、管理和使用；（3）物業共用部分的經營與收益分配；（4）業主共同利益的維護；（5）業主共同管理權的行使；（6）業主應盡的義務；（7）違反管理規約應當承擔的責任等。

　　（四）確定首次業主大會會議表決規則。

　　1.參與表決：由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

　　2.同意表決：

　　（1）一般事項表決：應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。主要包括：（1）制定和修改業主大會議事規則；（2）制定和修改管理規約；（3）選舉業委會或者更換業委會成員；（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（5）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（6）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　（2）重大事項表決：應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。主要包括：（1）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（2）改建、重建建筑物及其附屬設施；（3）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。

　　（五）制定業委會成員候選人產生辦法、確定候選人名單。

　　1.業委會組成：由五至十五人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業委會主任、副主任在業委會成員中推選產生。

　　2.業委會成員（候選人）條件：（1）具有完全民事行為能力；（2）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；（3）遵守管理規約，無損害公共利益行為；（4）本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

　　鼓勵村（居）民委員會成員、黨員或者具有財會、法律、管理等工作經驗的業主參加業委會選舉。

　　3.候選人產生方式：（1）業主自薦或者聯名推薦；（2）社區黨組織推薦；（3）村（居）民委員會推薦。

　　4.簽訂履職承諾：業委會成員候選人應當書面承諾符合業委會成員條件，全面履行工作職責，不以權謀私。

　　（六）制定首屆業委會選舉辦法。

　　（七）發布會前公告。

　　以上籌備內容應當在首次業主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業管理區域內公告；業主對公告內容有異議的籌備組應當記錄并作出答復。

　　四、召開首次業主大會會議及選舉業委會

　　（一）召開首次業主大會會議。

　　1.時間要求。籌備組應當自組建之日起六個月內召開。

　　2.大會成立條件。需同時滿足三個條件：（1）表決通過管理規約；（2）表決通過業主大會議事規則；（3）選舉產生業委會（委員人數應為五至十五名單數組成）。

　　3.業主大會會議形式。可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等形式。采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示三十日以上，業主有權查閱相關資料。

　　4.首次業主大會表決結果公示。自首次業主大會成功召開十日內，在物業管理區域顯著位置公示首次業主大會會議表決結果不少于十五日，包括經表決通過的《管理規約》《業主大會議事規則》，以及業委會成員、候補成員名單。應當妥善保管選票、表決票和委托書，保管期限不少于五年。采用電子投票的，電子投票平臺應當保存業主投票結果不少于五年。

　　5.籌備組解散。首次業主大會會議結束時，籌備組自動解散。籌備組未能在六個月內召開首次業主大會會議的，自動解散。期限屆滿十五日前，籌備組可以向轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請延長業主大會籌備組工作期限，經轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）同意，可以延期六十日。

　　（二）召開首次業委會會議。

　　1.時間要求。首次業委會會議應當自選舉之日起七日內召

　　開。

　　2.主要會議內容。推選業委會主任和副主任，以及其他職責人員。

　　3.公示。應當在投票結束后十日內公示投票結果。推選情況應當在物業管理區域的顯著位置公告，公告時間不少于十五日。

　　五、業委會備案

　　（一）備案時限。

　　業委會應當自選舉產生之日起三十日內，同時向物業所在地的縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）遞交備案申請材料。

　　報送資料齊全、符合法定條件的，縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執，并將備案回執抄送物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

　　（二）備案材料。

　　（1）管理規約、業主大會議事規則；（2）業主大會的會議記錄和會議決定；（3）業委會委員（候補委員）名單及其基本情況。

　　（三）備案公告。

　　業委會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

　　（四）刻制印章。

　　業委會持備案回執和業委會負責人或者臨時負責人身份證向公安機關申請刻制業委會印章。

　　（五）變更備案。

　　備案的有關事項發生變更的，業委會應當自變更之日起十五日內書面報告物業所在地的縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）。