一、出臺背景

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十三條規定：基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。

　　《廣東省自然資源廳轉發自然資源部辦公廳關于做好2022年度自然資源評價評估有關工作的通知》（粵自然資利用〔2022〕1274號）：貫徹落實自然資源部關于城鄉基準地價和城鎮標定地價全覆蓋、基準地價定期更新發布的工作要求，根據自然資源部工作安排，省廳將以內業檢查為主、實地核查為輔的方式開展城鄉公示地價體系建設情況檢查工作。

　　《廣東省國有建設用地使用權交易市場管理規定》（粵府令第304號，2023年11月23日公布）第二十二條規定：市、縣人民政府自然資源主管部門應當加強國有建設用地使用權交易市場地價監測監管，健全政府公示地價體系，定期更新和發布基準地價、標定地價。

　　湛江市區現行標定地價估價期日為2024年1月1日，按照國家有關規定并結合湛江市區實際情況，對標定地價和相應修正體系進行更新，是湛江市進一步完善公示地價體系、加強土地市場發展及土地資源管理的迫切需求。

　　二、目的意義

　　為進一步完善公示地價體系、加強地價動態管理、優化土地資源配置、引導土地房地產市場綠色健康發展。

　　三、主要內容

　　（一）確定了公示范圍，包括湛江市赤坎區、霞山區、麻章區、坡頭區、經濟技術開發區和奮勇高新區在內的標定區域。

　　（二）確定了標準宗地地價內涵，估價期日為2025年1月1日。

　　（三）確定了標定地價結果信息，包括標準宗地編碼、位置和名稱、用途、權利類型、面積、容積率、開發程度、設定使用年期、標定地價、混合用地分用途占比。

　　（四）確定了標定地價修正體系，包括區域因素修正、交易情況修正、估價期日修正、容積率修正、樓層修正、臨街修正、其他個別因素修正、土地使用年期修正。

　　（五）以湛江市城市規劃區為總體范圍，編制了市區的標準宗地與標定區域布設圖。

　　 四、對照上輪標定地價調整情況

　　（一）標定地價更新的范圍

　　根據規定，標定地價公示范圍劃定以行政轄區為基礎，根據市場發育和政府監管需求靈活確定，應覆蓋建成區、開發區。本次湛江市區標定區域調整更新后面積共增加9.71平方公里，占湛江市區城鎮國有建設用地比例提高4.56%。

　　（二）標定地價的內涵

　　標定地價是政府管理需要確定的，標準宗地在現狀開發利用、正常市場條件、法定最高使用年期或政策規定年期下，某一估價日期的土地權利價格。本輪標定地價估價期日為2025年1月1日；土地用途分為商服用地、住宅用地、商住混合用地、工業用地和公共管理與公共服務用地五大類；權利特征、價格類型、容積率、土地使用年期、土地開發程度、市場特征、地價表現形式等內涵與上一輪一致。

　　（三）標定區域調整情況

　　根據出讓地塊情況、湛江市控制性規劃導則圖層、湛江市國土空間規劃圖層等進行調整更新標定區域范圍，對應修改標定區域。與2024年對比，新增了以湛江市農發國際水產城管理有限公司、湛江申翰科技實業有限公司、湛江交投房地產開發有限公司、湛江市博雅學校為代表的4個標定區域，并調整更新了原標定區域邊界。

　　（四）標定地價價格調整情況

　　1、商服用地標定地價。與上一輪相比，商服用地標定地價總體下調，平均下調6.41%。在全球經濟增長疲軟的大環境沖擊下，避險情緒蔓延，企業投資信心下降，商業擴張需求減弱，直接導致商服用地需求減少。傳統實體商業受線上消費擠壓，大型商場空置率上升，開發商對商服用地投資趨于謹慎。中小企業擴張意愿弱，加之部分企業轉向靈活辦公模式（如共享辦公空間），寫字樓需求下降，商服用地開發動力不足，因此商服用地地價呈現下調態勢。

　　2、住宅用地標定地價。與上一輪相比，住宅用地標定地價總體下調，平均下調4.93%。近年來，湛江房地產市場整體低迷，居民購房需求銳減，開發商因銷售回款困難，拿地意愿顯著降低，且湛江市純住宅用地大多處于麻章、坡頭等周邊區域，公共配套設施不足（如教育、醫療資源），開發商需自建配套設施，成本上升導致地價預期下調，住宅用地地價也呈現下調態勢。

　　3、商住混合用地：與上一輪相比，商住混合用地標定地價總體下調，平均下調5.13%。房地產行業持續受“三道紅線”、信貸收緊等政策影響，開發商融資渠道受限，拿地能力下降，新房銷售回款放緩，開發商對用地投資更加謹慎；國內經濟下行壓力加大等因素的影響下，居民可支配收入降低，購房能力下降，買方市場觀望情緒較濃，市場需求不足導致開發商對土地的競拍意愿降低，進一步影響了土地價格，且外圍區域距離湛江市中心城區有一定距離，醫療、教育、公共交通等配套設施較不成熟，競爭力相比市中心較弱，商住混合用地地價下降幅度明顯。

　　4、工業用地標定地價。與上一輪相比，工業用地標定地價總體略有下調，平均下調0.64%。整體經濟環境低迷導致企業擴張意愿下降，工業用地投資周期長、回報慢的特點，進一步抑制企業購地需求。相比珠三角地區，湛江市的產業配套與政策吸引力不足，進一步加劇招商難。同時，傳統勞動密集型產業外遷與新興產業承接能力不足導致湛江市區工業用地價格有所下降。此外，湛江工業用地雖名義價格低，但隱性成本（如環保投入、配套建設）較高，導致實際使用成本與企業預期存在差距，加劇價格下行壓力。

　　5、公共管理與公共服務用地標定地價。與上一輪相比，價格無變化。