一、出臺背景

　　近年來，隨著湛江市房地產開發的快速發展，公共配套服務設施在規劃、建設、移交及使用管理過程中暴露出諸多問題，主要包括：

　　（一）設施范圍與權責界定不清，部分設施未明確納入移交范圍；

　　（二）市、區兩級部門及行業主管部門職責交叉、協調機制不健全；

　　（三）移交接收流程不規范，導致設施閑置或未能及時投用。

　　為解決上述問題，規范公共配套服務設施全流程管理，保障公共服務有效供給，制定本辦法。（以下簡稱《管理辦法》）非常必要和緊迫。

　　二、制定目的

　　（一）明確權責界限，杜絕推諉扯皮；

　　（二）統一建設與移交標準，減少糾紛；

　　（三）確保設施與住宅同步規劃、同步建設、同步交付；

　　（四）強化監督機制，防止違規使用或閑置；

　　（五）優化營商環境，明確配套設施建設成本在土地出讓評估中的扣減機制，不增加企業負擔。

　　《湛江市房地產開發項目公共配套服務設施管理辦法》通過明確設施范圍、規范流程、強化監督、落實責任，構建了從規劃到使用的全鏈條管理機制，旨在提升公共服務設施供給質量與效率，助力湛江市城市高質量發展。

　　三、文件的制定說明

　　（一）必要性。目前我市住宅小區公共配套服務設施存在統籌缺位、監督不健全以及移交、辦證工作力度不足等問題，產生上述問題的主要原因是公共配套服務設施涉及多部門、多事權管理，部門職責不夠明確，目前尚未形成建設、移交、運營、監管的全生命周期的管理機制，進而導致產權不清晰，配而不建、建而不用、用而不管的情況。針對上述存在的問題以及對產生問題原因的分析，為進一步規范我市公共配套服務設施的管理，充分發揮公共配套服務設施的功能，制定《管理辦法》。

　　（二）可行性。《管理辦法》明確了相關部門職責分工、規劃建設、移交接收、使用管理等具體事項，經過征求各區、市直屬各有關單位，房地產企業、征集社會公眾意見，符合實際，獲得各區、市直屬各有關單位、企業與公眾的普遍認同和支持。

　　（三）合法性。《管理辦法》根據相關法律法規和技術規范，參考已出臺政策的廣州、珠海等地市的先進經驗，結合我市實際工作情況制定。制定主體、權限、程序、主要內容和形式合法，未違反法律法規規定。

　　四、主要內容

　　《管理辦法》共設二十五條，主要對公共配套服務設施的規劃建設、移交接收及使用管理作出了規定，確定了公共配套服務設施的具體范圍，明確各方權責、規范管理流程、強化監督機制。主要內容如下:

　　（一）出臺原因及界定適用范圍（第一條至第二條）：為進一步規范市轄區范圍內公共配套服務設施管理制定《管理辦法》，適用于湛江市市轄區范圍內公共配套服務設施的規劃建設、移交接收、不動產登記及使用管理。

　　（二）明晰設施范圍，強化部門職責（第三至五條）：列舉教育、醫療衛生、文化體育、社區服務與行政管理等7大類公共配套服務設施，并明確其產權歸屬政府或指定單位。自然資源、住房城鄉建設、教育、民政等部門按職能分工協同監管，落實“市級和屬地政府公共監管”原則。

　　（三）明確規劃統籌要求，完善移交手續（第六至十條）：將公共配套服務設施納入國土空間規劃，確保與住宅項目“五同步”（同步規劃、設計、建設、竣工、交付使用）。明確行業主管部門制定建設監管移交協議模板和協議簽訂時間。同時，設定動態調整機制。

　　（四）確保公共服務配套設施與主體同步使用，明確在核發建設工程規劃許可證節點對公共配套服務設施的審查要求、建設單位建設要求、在核實及竣工驗收節點對相關單位的要求（第十一至十四條）。

　　（五）移交程序規范化，完善責任追究機制（第十五至十七條）：明確要求竣工驗收后5個工作日內加強信息互通，不動產登記以實測面積為準，稅費依法承擔。對應建未建、未按時移交的，聯動住建、自然資源、城管等部門實施責令整改等措施。

　　（六）明確移交設施用途的剛性約束（第十八至二十條）：接收單位需在2年內按規劃用途投用設施，不得擅自改變功能。委托管理規范，允許委托使用，簽訂協議并加強監督，保證委托管理后的質量和管理責任。

　　（七）實施常態化監督機制（第二十一條）：各區政府（管委會）和市主管部門應當定期監督檢查。

　　（八）設置容缺驗收機制（第二十四條）：非建設單位原因無法配建的，可繳交等額資金后申請容缺驗收。

　　（九）其他（第二十二條至第二十五條）:明確了各區可參照《管理辦法》制定區級公共配套服務設施相關規定；明確不適用《管理辦法》類型；非建設單位原因無法配建的，可繳交等額資金后申請容缺驗收；明確《管理辦法》實施時間及有效期。

　　（十）附目錄清單：明確每類設施的接收管理單位與市主管部門，實現權責一一對應。

　　五、有利舉措

　　《管理辦法》明確了公共配套服務設施主管部門的工作職責，公共配套服務設施實行市級和屬地政府共同監管。有效化解房地產開發項目規劃建設過程中建設的公共配套服務設施配而不建、建而不用、用而不管等問題。