文字解讀 | 《湛江市農村宅基地和住宅建設管理暫行辦法》政策解讀
一、制定背景
為了貫徹落實《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3 號）精神，規范我市農村宅基地和住宅建設管理，保障農村村民居住權益，建設宜居鄉村，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建筑法》等法律法規，結合本市實際，制定《湛江市農村宅基地和住宅建設管理暫行辦法》（下簡稱《暫行辦法》）。
二、主要內容
《暫行辦法》實施意見共七章51條。第一章 總則（第1-6條），主要是闡述目的和依據、適用范圍和術語釋義、基本原則和要求、政府和村級組織職責、部門分工、宣傳引導和社會監督。第二章 規劃和用地（第7-12條），主要是闡述規劃分類管控、布局和用地規模、用地計劃和指標、建房選址要求、宅基地用地面積標準、規劃建設要求。第三章 農村宅基地審批和鄉村建設規劃許可（第13-21條），主要闡述一戶一宅、“戶”的定界、申請主體資格、提出申請、審查審核、審批程序、編碼規則、不予批準宅基地的情形和公開辦事。第四章 農村住宅建設管理（第22-39條），第一節“農戶建房”主要闡述農戶建房類型和要求、原址重建或改擴建的情形和程序、施工許可、建房驗線、開工期限、住宅設計、建房技術服務、施工主體、住宅質量和安全、規劃核實和竣工驗收、不動產登記、使用安全、配套設施，第二節“集體建房”主要闡述集體建房、參與資格、集體建房程序和要求、集體建房竣工驗收、集體建房不動產登記。第五章 農村宅基地和住宅流轉與利用（第40-43條）主要闡述流轉范圍和條件、轉讓贈與互換的程序、宅基地收回、宅基地及地上物繼承規定。第六章 監督管理與法律責任（第44-49條），主要闡述監管機制、監督檢查、縣級以上人民政府和相關部門及公職人員違法違規行為的責任追究、違法建房的處罰、強制執行、違反質量安全規定的處罰、非法轉讓宅基地的處理。第七章 附則（第50-51條），主要闡述參照參考和施行日期。主要內容如下：
（一）明確《暫行辦法》適用范圍。本市行政區域內的農村宅基地和住宅建設管理，適用本暫行辦法。城鎮開發邊界內的農村宅基地和住宅建設，納入城鎮控制性詳細規劃統一實施規劃建設，按照現行有關法律、法規制度管理。
（二）明確相關術語定義。農村宅基地是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農村村民是指農村宅基地所屬的本市農村集體經濟組織的成員。農村住宅是指農村村民在農村宅基地上按照農村宅基地及住宅建設管理相關規定建設的供其居住的房屋。集體建房是指農村集體經濟組織受村民委托，在村域或者鎮域范圍內，統一規劃、統一設計、集中建造住宅的活動。
（三）明確農村宅基地和住宅建設管理原則。堅持規劃先行、一戶一宅、節約土地、高效利用原則，尊重農村公序良俗。農村住宅應當符合安全環保、適用美觀的要求，體現當地歷史文化、地域特色和鄉村風貌。
（四）明確農村宅基地和住宅建設管理工作機制。“縣級主導、鄉鎮主責、村級主體”。市、縣兩級農業農村、自然資源、住房城鄉建設部門依職責指導，鄉鎮人民政府負責具體審批和管理，村級建立農村宅基地協管員和村莊規劃聯絡員制度。
（五）明確規劃要求。編制國土空間總體規劃和村莊規劃等詳細規劃，應統籌安排農村宅基地規模和布局，滿足農村村民住宅建設合理用地需求。
（六）明確農村宅基地選址要求。應當按照縣級或鎮級國土空間總體規劃、村莊規劃的管控要求進行選址，盡量使用農村原有宅基地和村內空閑地，不得占用永久基本農田，不得占壓生態保護紅線；禁止在自然保護地范圍內新建住宅；嚴格控制占用耕地建設住宅；不得在削坡建房風險點、地質災害隱患點周邊、評估認定存在地質災害風險的地質災害易發區以及河道管理范圍等危險區域選址建設住宅；不得在公路建筑控制區、鐵路線路安全保護區、電力線路保護區、飲用水水源一級保護區、重要旅游景區景點、不可移動文物等重點區域范圍建設住宅。
（七）明確農村宅基地指標落實辦法。農村住宅建設用地計劃指標實行單列管理。涉及新增建設用地的，應當依法辦理農用地轉用或未利用地轉用審批手續。農用地轉用或未利用地轉用，由用地農村集體經濟組織分批次向具有審批權限的縣級以上人民政府提出申請。
（八）明確農村宅基地面積標準。本市農村宅基地的用地面積按下列標準執行：（一）平原地區和城市郊區每戶80平方米以下；（二）丘陵地區每戶120平方米以下；（三）山區每戶150平方米以下。農村宅基地所屬區域的地形類型，由縣級人民政府確定。
（九）明確農村住宅建設原則。先規劃、后許可、再建設。
（十）明確農村宅基地安排原則。嚴格執行“一戶一宅”原則，農村村民一戶只能擁有一處農村宅基地，面積不得超過本實施意見規定的標準。城鎮開發邊界外人均土地少、不能保障一戶擁有一處農村宅基地和城鎮開發邊界內的村莊，一般不再安排單宗分散的農村宅基地。
（十一）明確農戶的“戶”的認定標準和程序。農戶的“戶”的具體標準和認定程序由縣級人民政府確定。不得以公安機關的分戶戶籍登記作為取得農村宅基地的前置條件。
（十二）明確農村宅基地申請條件。農村集體經濟組織成員符合下列條件之一的，可以以戶為單位（以下稱農戶）申請使用農村宅基地：1、農戶在本集體經濟組織沒有取得農村宅基地的；2、因發生或者防御自然災害、實施村莊規劃及進行鎮村公共設施和公益事業建設，農戶需要搬遷安置的；3、因危房改造、村莊布局調整，或者取得的農村宅基地面積明顯少于縣限額標準等原因，需異址新建、原址重建、改擴建，且農戶不存在一戶多宅情形的；4、縣級以上人民政府規定的其他情形。
（十三）明確農村宅基地申請需提交資料要求。農戶申請農村宅基地和規劃建房許可應當以書面形式向本農村集體經濟合作社提出，并提交如下資料：1、《農村宅基地和住宅建設（規劃許可）申請表》；2、《農村宅基地使用承諾書》；3、申請人及戶內成員身份證明；4、有資質單位測繪的比例尺為1：200至1：500的農村宅基地宗地圖；5、住宅設計圖件（或通用圖集）等資料。
（十四）明確《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》辦理程序。1、符合條件的農戶提交書面申請材料；2、農村集體經濟組織審查：資料審查、會議表決、公示公告、審核上報；3、村委會審核：資料審查、審核上報；4、鄉鎮人民政府審批：資料審查、現場勘查、核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》。
（十五）明確《農村宅基地批準書編碼》要求。《農村宅基地批準書》采取“農宅字（16位數字）號”編碼。16位數字：前6位是行政區劃代碼（見民政部網站www.mca.gov.cn），7-9位代表鄉鎮（按GB /T10114執行），10-13位代表年份，14-16位代表發放證書序號。
（十六）明確農村宅基地申請不予審批情形。農戶申請農村宅基地建設農村住宅，有下列情形之一的，不予批準：1、不是本農村集體經濟組織成員或者不具備認定為戶的條件的；2、分戶前的農戶存在一戶多宅，分戶后仍可滿足“一戶一宅”標準的；3、已取得農村宅基地且不屬于申請原址重建、改擴建的；4、申請使用的農村宅基地不符合縣級或鎮級國土空間總體規劃、村莊規劃或者相關專項規劃的；5、申請拆除原有住宅易址新建，但拒絕簽訂原有農村宅基地退回協議的；6、申請使用的農村宅基地存在權屬爭議的；7、農戶將原有農村宅基地使用權轉讓、贈與他人，或者將農村宅基地地上住宅出賣、出租、贈與他人，以及改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請農村宅基地的；8、農戶原有農村宅基地或者農村宅基地地上住宅被依法征收后，已得到住宅實物或者貨幣化安置的；9、農戶已參與農村集體建房，居住權益已得到保障的；10、縣級以上人民政府規定的其他情形
（十七）明確農戶建房方式。農戶可以單戶或者多戶聯合建設農村住宅。
（十八）明確農村住宅的基底面積、層數、高度和建筑面積標準。由縣級人民政府結合本地實際作出規定。多戶聯合建設住宅的，相應標準可以適當放寬，但是占用農村地宅基地的面積和住宅建筑面積不能超過分戶住宅的合計面積標準。
（十九）明確農村住宅原址重建或改擴建條件。有下列情形之一的，農戶可以申請原址重建或改擴建：1、一戶只有一處農村宅基地的；2、因繼承等原因合法取得所在農村集體經濟組織范圍內多處住宅的，可以選定其中一處住宅進行重建或改擴建的；3、法律法規及縣級以上人民政府規定的其他情形。
（二十）明確農村住宅建設需申辦《建筑工程施工許可證》情形。農村住宅建設工程投資額超過100萬元或建筑面積超過500平方米的，應當按照《中華人民共和國建筑法》及相關規定申請辦理施工許可證。農村住宅建設工程投資額在100萬元以下或者建筑面積在500平方米以下的，可以不申請辦理施工許可證，但在開工前須向鄉鎮人民政府備案。
（二十一）明確農村住宅建設程序要求。1、依法取得《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》；2、按照規定辦理施工許可證或備案；3、按照規定選擇施工單位并簽定建設協議；4、申請鄉鎮人民政府建設驗線；5、在《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》有效期內開工建設；6、竣工后申請鄉鎮人民政府規劃核實；7、農戶按照規定組織驗收并向鄉鎮人民政府提交竣工驗收報告；8、申辦供水、供電、燃氣等公共服務；9、申辦不動產登記。
（二十二）明確農村住宅設計和施工資質要求。農村低層農村住宅標準和建筑風貌要求由縣級人民政府制定。
建設不含地下室的低層農村住宅，可以選用住房城鄉建設主管部門提供的農村住宅設計通用圖集，也可以使用由建筑、結構專業中級以上職稱的設計人員進行設計或者審核的圖紙。低層農村住宅建設可以委托經過培訓、具備相應技能的鄉村建筑工匠承建；建設非低層農村住宅的，住宅建設農戶可以委托具有相應資質的設計單位設計施工圖紙，也可選用農村住宅設計通用圖集并由建筑、結構專業技術人員指導。非低層農村住宅建設應當選擇具備相應資質的施工單位承建。
（二十三）明確農村集體建房主體。農村集體建房的建設主體是農村集體經濟組織，負責編制建設方案、落實用地來源、籌措資金、組織建設、分配住宅、收回舊宅基地等工作。
（二十四）明確農戶參與農村集體建房條件。符合下列情形之一的農村集體經濟組織成員，可以戶為單位申請參與農村集體建房：1、戶內未取得農村宅基地的；2、與本農村集體經濟組織協商一致，自愿退出原有農村宅基地的；3、原農村住宅不符合村莊規劃或者因國家、集體建設需要搬遷的，或者因自然災害等原因需要集中安置的；4、縣級以上人民政府規定的其他情形。
（二十五）明確農村集體建房辦理程序。1、農村集體經濟組織申請提出；2、村民委員會審查；3、鄉鎮人民政府審核；4、縣級人民政府審批；5、鄉鎮人民政府核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》；6、申辦建設工程施工許可證；7、竣工驗收；8、申辦不動產登記。
（二十六）明確農村宅基地使用權和農村住宅所有權流轉要求。農戶依法取得的農村宅基地使用權和農村住宅的所有權，可通過轉讓、贈與、互換等方式在同一農村集體經濟組織內部流轉。轉讓、贈與、互換農村宅基地使用權和農村住宅所有權應當符合以下條件：1、符合市、縣、鄉鎮國土空間總體規劃和村莊規劃；2、農村宅基地使用權和農村住宅所有權權屬清晰無爭議；3、轉讓方、贈與方在轉讓、贈與農村宅基地使用權和農村住宅所有權后，能夠滿足自身居住需求；4、受讓方、受贈方、互換方應當符合農村宅基地申請條件；5、法律、法規、規章規定的其他條件。
（二十七）明確農村宅基地使用權和農村住宅所有權流轉辦理程序。1、雙方當事人應當共同向所在農村集體經濟組織提出書面申請；2、農村集體經濟組織審查：資料審查、公示公告、出具審查意見；3、簽定流轉協議；4、當事人可按照相關要求辦理不動產轉移登記。
（二十八）明確收回農村宅基地情形。有下列情形之一的，農村宅基地所屬的農村集體經濟組織報經原批準用地的機關批準,可以收回農村宅基地：1、農戶按規劃實施易地建房竣工后，按《農村宅基地使用承諾書》應當退回原農村宅基地而未退回的；2、參加農村集體建房或者申請分配到足額面積的農民公寓，應當在分配到新房后退回原有農村宅基地而未退回的；3、戶內成員全部死亡，所遺農村住宅無人繼承或者受遺贈的；4、為了公共利益需要使用原農村宅基地或者原農村住宅所占用的土地，所在的農村集體經濟組織已給予原農村宅基地使用權人合理的貨幣補償、已異地安排農村宅基地重建農村住宅、已提供安置房或者已參加農村集體建房安置的；5、經依法批準取得農村宅基地使用權，《鄉村建設規劃許可證》或《農村宅基地批準書》有效期屆滿仍未開工建設且沒有按規定申請延期的；6、農村住宅滅失后，該農村住宅占用的農村宅基地二年以上未重新建設農村住宅的；7、法律、法規、規章規定的其他情形。
（二十九）明確農村住宅繼承問題。農村宅基地不能單獨繼承，依法繼承農村住宅占用農村宅基地的，可以按照相關規定辦理不動產登記。本農村集體經濟組織成員以外的人員通過繼承或者其他合法方式取得農村住宅的，在住宅存續期間可以使用宅基地，并可以按規定辦理不動產登記。住宅滅失后，由農村集體經濟組織依法收回宅基地。
（三十）明確農村宅基地和住宅建設法律責任。對農村宅基地和住宅建設的監管機制、監督檢查制度、縣級以上人民政府和相關部門及公職人員違法違規行為的責任追究、違法建房的處罰、強制執行、違反質量安全規定的處罰等作出明確。
三、工作展望
粵公網安備 44080202000041號