湛江市人民政府關于印發湛江市城市更新（“三舊”改造）管理暫行辦法的通知
湛江市人民政府關于印發湛江市城市更新
（“三舊”改造）管理暫行辦法的通知
湛府規〔2021〕5號
各縣（市、區）人民政府（管委會），市府直屬各單位：
現將《湛江市城市更新（“三舊”改造）管理暫行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市城市更新局反映。
湛江市人民政府
2021年9月16日
第一章 總 則
第一條 目的意義
為規范城市更新活動，深入貫徹落實《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省政府令第279號）、《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）等文件精神，貫徹新發展理念，深入推進我市城市更新（“三舊”改造）工作，促進城市高質量發展，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 總體目標
盤活存量建設用地，促進節約集約用地，優化城市空間布局，完善城市功能，改善人居環境，傳承歷史文化，轉變城市開發建設方式，提升城市品質和城市發展質量，建設宜居宜業城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市。
第三條 基本原則
（一）堅持政府引導、市場運作、尊重歷史、分類施策、統籌規劃、共建共享。
（二）優先保障公共服務設施、市政基礎設施等用地需求，促進城市高質量發展。
（三）鼓勵舊城鎮、舊村莊成片連片更新改造及“工改工”、“工改MO”（新型產業用地），支持“工改商”、“工改公服”，嚴控“工改居”。
（四）保護城市文化，傳承城市文脈，加強對歷史文化街區和歷史建筑的保護與活化利用。
第四條 適用范圍
本辦法適用于市轄區范圍內的城市更新（“三舊”改造）活動，除本辦法有明確規定以外，各縣（市）城市更新（“三舊”改造）參照執行。
第五條 基本流程
項目改造的基本流程包括前期準備、申報主體確定、年度實施計劃制定、項目單元規劃編制審批、用地規劃條件下達、改造主體確定、改造方案編制審批、用地手續辦理、不動產權證辦理、工程建設項目審批及竣工驗收等。
第六條 改造面積
（一）鼓勵成片連片改造。
（二）對于改造地塊不在歷史文化街區范圍內，確實不能與周邊地塊整合且滿足用地規劃條件規定的，可以進行城市更新（“三舊”改造）；全面改造為居住用地的，湛江市城區改造地塊面積應不低于10000平方米、縣（市）城區改造地塊面積應不低于5000平方米、鄉鎮改造地塊面積應不低于2500平方米，且滿足配建足夠數量的停車位等配套設施硬性指標要求才能改造。混合用地中商業和公服設施建筑面積占比不小于60%、住宅建筑面積占比不大于40%的可按以上面積規定的一半執行。
（三）微改造和改造為其他功能用地不受面積限制。
第二章 計劃管理
第七條 申報主體確定
（一）單一權利主體的項目，可以由權利主體直接作為申報主體，或委托單一主體作為申報主體。
（二）多個權利主體的舊城鎮、舊廠房項目可聯合作為申報主體或共同委托單一主體作為申報主體；舊村莊項目涉及兩個及以上村集體經濟組織的，由各村集體經濟組織聯合作為申報主體或共同委托單一主體作為申報主體。
（三）政府主導的成片連片改造項目，由市直部門或縣（市、區）人民政府（管委會）指定城市更新等部門作為申報主體，或通過公開方式確定申報主體。
第八條 標圖建庫
（一）申報入庫圖斑應符合《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省政府令第279號）、《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省人民政府辦公廳印發關于深化工業用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）、《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）、《廣東省國土資源廳關于進一步做好“三舊”改造地塊數據庫管理工作的通知》（粵國土資三舊發〔2018〕99號）等文件規定。
（二）成片連片改造中，將相鄰多宗地整體入庫的，可以整體核算上蓋物占地比例，但不得包含已認定為閑置土地的地塊。相鄰多宗地是指除了上蓋物條件不滿足以外，其他條件均滿足標圖建庫要求的相鄰地塊。宗地之間以道路、河流隔開，并屬于同一改造主體的，可認定為相鄰多宗地。
（三）申報主體向縣（市、區）城市更新主管部門申請增補入庫，縣（市、區）城市更新主管部門審查并出具上蓋物基底面積確認函后組卷相關材料報市城市更新主管部門批復，報省自然資源廳備案。
（四）縣（市、區）城市更新主管部門可根據土地利用現狀調查及規劃調整變化，合理調整城市更新范圍與改造地塊數據庫，將符合改造條件但未標圖建庫的地塊增補入庫；對已入庫但存在四至范圍不準確或相關屬性內容填寫錯誤的地塊進行修正；將已入庫但已明確無法實施改造的地塊進行刪減。已刪減的地塊如需重新入庫，應重新申請審核。
第九條 年度實施計劃
（一）縣（市、區）人民政府（管委會）應加強城市更新（“三舊”改造）項目的計劃管理，將改造項目納入縣（市、區）人民政府（管委會）年度實施計劃。
縣（市、區）城市更新主管部門每年對轄區內擬改造的項目進行梳理，制定年度實施計劃，明確城市更新（“三舊”改造）項目的建設規模和時序等內容，報本級人民政府批準。
（二）申報主體向縣（市、區）城市更新主管部門申報項目納入年度實施計劃，提交項目申請書（含單元內的具體項目信息、申報理由與原因、開發用地功能、開發模式、產業發展方向、更新意愿證明材料、土地及地上建筑物權屬、單元規劃初步方案等材料），由縣（市、區）城市更新主管部門審核，報縣（市、區）人民政府（管委會）審批納入年度計劃。縣（市、區）城市更新主管部門在10個工作日內對批準的年度實施計劃進行公告，并報市城市更新主管部門備案。
（三）縣（市、區）城市更新主管部門可根據城市更新發展需要和項目實施情況，合理調整年度實施計劃，報本級人民政府批準。
第三章 單元規劃
第十條 規劃原則
城市更新（“三舊”改造）規劃管理體系由城市更新（“三舊”改造）專項規劃、單元規劃（片區單元規劃、項目單元規劃）構成，城市更新（“三舊”改造）專項規劃以國土空間規劃為依據，指導單元規劃編制實施。
城市更新主管部門應以國土空間規劃為依據，組織編制城市更新（“三舊”改造）專項規劃，不得違背國土空間規劃的強制性內容。城市更新（“三舊”改造）專項規劃報同級人民政府批準后，納入同級國土空間基礎信息平臺，形成國土空間規劃“一張圖”，并將主要內容按照規定程序納入國土空間詳細規劃組織實施。
城市更新主管部門可以按照國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）要求，并根據城市更新（“三舊”改造）需要劃定成片連片改造地區（以下簡稱片區單元）或項目城市更新單元（以下簡稱項目單元），按規定組織編制片區單元規劃或項目單元規劃，對片區范圍內的國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）進行修改或者調整，并對改造目標、改造模式、公共設施、利益平衡等方面提出具體要求，按照規定報有批準權的機關批準。
一個片區單元可以包括一個或者一個以上的項目。
已標圖建庫的城市更新（“三舊”改造）項目，地塊已覆蓋國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）或已編制單元規劃的視為已納入城市更新（“三舊”改造）專項規劃。
第十一條 開發建設要求
改造項目開發強度及建設要求具體按《開發強度及建設要求實施細則》（附件1）執行。
第十二條 規劃編制
（一）片區單元規劃的編制。市區城市更新（“三舊”改造）片區單元規劃由市城市更新主管部門編制。
（二）項目單元規劃的編制。項目地塊所在片區已編制片區單元規劃的，按片區單元規劃的要求實施。項目地塊所在片區尚未編制片區單元規劃的，按以下情形申請編制項目單元規劃：
1.控制性詳細規劃未覆蓋的區域或項目所在地塊的國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）屬于2012年1月1日之前批準的，可由區城市更新主管部門直接組織編制城市更新（“三舊”改造）項目單元規劃。
2.項目所在地塊的國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）屬于2012年1月1日之后批準的，應按批準的國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）要求及現行《湛江市城市規劃管理技術規定》要求執行。為滿足城市更新發展要求，確需調整規劃用地性質、開發強度及相關規劃指標的，須經市人民政府同意后方可編制項目單元規劃和實施城市更新（“三舊”改造）。
3.項目單元規劃由區城市更新主管部門組織編制并做好項目單元規劃報批工作。編制項目單元規劃，必須優先保障公共服務設施和市政基礎設施用地，原則上須符合國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）要求和達到修建性詳細規劃的深度。
第十三條 利益測算
屬政府主導的城市更新（“三舊”改造）項目，應進行利益測算。由市、縣（市）城市更新主管部門委托具有評估資質的評估機構對擬進行城市更新（“三舊”改造）的項目進行利益測算。
第十四條 規劃審批
片區單元規劃由市城市更新主管部門按程序報市人民政府審批，其中城市重要地段用地規模在25公頃以下、非城市重要地段用地規模在50公頃以下的片區單元規劃由市城市更新（“三舊”改造）項目單元規劃評審會審議通過后報市人民政府審批。審批后的片區單元規劃作為國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）實施。
項目單元規劃的審批。區城市更新主管部門對項目單元規劃審核表內容進行審查后直接報送市城市更新主管部門，經市城市更新（“三舊”改造）項目單元規劃評審會審議通過后，10公頃以下的項目單元規劃由市城市更新主管部門審批，經審批的項目單元規劃報市自然資源主管部門備案。屬政府主導的或10公頃及以上的項目單元規劃由市城市更新主管部門審核后報市人民政府審批。
國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）的編制或調整要與經批準的城市更新（“三舊”改造）單元規劃做好銜接。
城市更新主管部門可以委托第三方機構負責片區（項目）單元規劃的技術審查工作。
第十五條 配建管理
改造項目在編制單元規劃或下達用地規劃條件時，須按規劃住宅總計容建筑面積的5%配建保障性住房，該部分面積不納入容積率計算。配建的保障性住房，其配建方案在項目單元規劃審批前，須經市住房保障管理部門同意，并與所在項目同步規劃設計、同步建設、同步竣工驗收并交付使用、同步確權辦證。保障性住房須按規定的建設標準建設，并將產權無償移交市住房保障管理部門。若有特殊原因無法在本項目配建的，需市人民政府審批確定配建方式。
項目單元規劃涉及出資建設獨立用地公共服務設施及市政基礎設施無償移交政府的，項目方需在單元規劃批復前與相關職能部門簽訂監管協議。
項目單元規劃根據要求配建非獨立用地公共服務設施及市政基礎設施按現行《湛江市城市規劃管理技術規定》要求執行。
第四章 改造方案
第十六條 改造主體確定
單一權利主體的舊城鎮、舊廠房項目可以以權利主體或委托單一主體作為改造主體；單一權利主體的舊村莊項目可以以村集體經濟組織（或村集體經濟組織的全資子公司）直接作為改造主體或公開選取合作改造主體。
涉及多個權利主體的舊城鎮、舊廠房項目可通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗等方式確定改造主體；舊村莊項目涉及兩條及以上村莊改造的，各村集體經濟組織可以聯合作為股東成立合作公司，也可以公開選取合作改造主體。
涉及使用以公有經濟成分占主導地位的企業以及行政機關、事業單位或農村集體經濟組織的國有建設用地需要轉讓或合作改造的，必須通過公開方式確定項目改造主體。
政府主導的“三舊”改造項目，政府將拆遷及擬改造土地使用權一并公開出讓的，公開確定改造主體。
第十七條 改造方案編制
改造方案編制由縣（市、區）城市更新主管部門組織，應明確改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規劃及用地手續、資金籌措、開發時序、實施監管等內容。
統一規劃、分期實施的150畝及以上成片連片改造項目，且每期改造面積不少于50畝的，可按規劃要求分期編制改造方案。改造方案須明確每期實施的公益性設施基本建設內容和每期的開、竣工時間，公益性設施應與同期項目、教育設施應與首期項目同步規劃、同步建設、同步驗收、同步投入使用。
第十八條 改造方案審批
改造方案由項目用地所在縣（市、區）城市更新主管部門審核后，報本級人民政府批準后實施。其中屬市區范圍內的項目用地改造方案，經批準后須報市自然資源主管部門和市城市更新主管部門備案。改造方案有效期為兩年。
第十九條 用地審批
（一）涉及下列用地審批類型的，改造方案經批準后，由縣（市、區）自然資源主管部門組織報批材料，經本級人民政府同意后，報市人民政府根據省人民政府委托權限審批：
1.集體土地完善轉用、征收審批；
2.舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地審批；
3.國有土地完善轉用審批；
4.“三地”及其他用地辦理轉用、征收審批；
5.供地審批。
（二）涉及集體土地完善轉用、征收審批的，按照用地行為發生時間分類處理：
1.用地行為發生在1986年12月31日之前的集體建設用地及已辦理的集體建設用地審批手續的，因改造需要必須征收為國有建設用地的，按照舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地方式審批。
2.用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，依照1988年修訂的《土地管理法》相關規定落實處理（處罰）后按土地現狀辦理征收手續。
3.用地行為發生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，依照1998年修訂的《土地管理法》相關規定落實處理（處罰）后按土地現狀辦理征收手續。
（三）涉及“三地”的報批。“三地”辦理農用地轉用或土地征收手續的，由各縣（市、區）人民政府（管委會）納入批次用地依法報市人民政府根據省人民政府委托權限進行審批，批準后報省自然資源廳備案。
“三舊”改造涉及超標“三地”，按個案處理原則審批。經縣（市、區）人民政府（管委會）同意后，報市人民政府審批。市人民政府同意超標“三地”按個案處理的，由縣（市、區）自然資源主管部門組織“三地”報批材料，納入城市（鎮）批次用地依法報批。報批材料經所在縣（市、區）人民政府（管委會）審核同意后，連同超標“三地”情況說明、市人民政府同意按個案處理的批準文件報市自然資源主管部門審查，并報市人民政府根據省人民政府委托進行審批。批準后報省自然資源廳備案。
超標“三地”屬于國有建設用地，且主體地塊的改造方案已經有批準權的人民政府或城市更新部門批準的，市人民政府可根據個案處理原則進行審批。
對于成片改造中不符合國土空間規劃（土地利用總體規劃）的“三地”（不含超標“三地”），在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田的前提下，可憑“三舊”改造項目確認文件、自然資源主管部門出具的零星土地難以獨立開發的函件申請修改土地利用總體規劃，按照《廣東省土地利用總體規劃修改管理規定》（粵國土資規劃發〔2013〕23號）有關要求辦理（中心城區除外）。
（四）農村集體經濟組織通過城市更新（“三舊”改造）政策完善相關用地手續后由政府組織實施改造的，在辦理報批手續前需經農村集體經濟組織同意，并明確具體補償安置途徑；在確定開發建設條件的前提下，政府可通過招拍掛等公開方式出讓土地，由競得人實施拆遷工作。
（五）改造方案的變更。已批準的方案，因改造主體發生變更，或根據國土空間規劃的需要改變用地規劃條件等原因的，按照改造方案的報批程序申請變更。
第五章 供地方式
第二十條 公開方式出讓
屬政府收購儲備后供地的，必須以招拍掛方式出讓。屬政府統一組織實施的，可在拆遷階段通過招標的方式引入企業單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發建設條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人。
第二十一條 協議方式出讓
“三舊”用地、“三地”和其他用地，除政府收儲后按照規定劃撥或者公開出讓的情形外，可以以協議方式出讓給符合條件的改造主體。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新確定。納入改造項目整體利用的其他用地，改造后只能用于復建安置和公共設施建設。
農村集體經濟組織通過“三舊”改造政策完善相關用地手續后，采用自行改造或與有關單位合作改造的，可以直接出讓給農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者農村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方。
涉及劃撥土地使用權或改變土地使用條件的，可以將補辦出讓手續及轉讓手續、改變土地使用條件合并辦理，由受讓人補交土地出讓價款，簽訂土地出讓合同。屬于“三地”的，經國有資產管理部門批準或農村集體經濟組織同意后，可以協議轉讓。
政府主導的“三舊”改造項目通過公開方式確定改造主體的，在改造方案批復后可分期供地。
第六章 土地出讓價款計收方式
第二十二條 公開方式計收
（一）項目屬政府收購儲備后供地的，由市土地儲備中心做好出讓土地前期工作，包括落實出讓地塊位置、面積、土地評估、規劃條件、環保要求等，并向市自然資源主管部門提出供地申請。市自然資源主管部門集體決策通過出讓方案后報市人民政府召開供地會審會議，出讓底價由市人民政府確定。土地成交價為土地出讓價款。
（二）由政府統一組織實施的項目，政府將拆遷及擬改造土地使用權一并公開出讓的，由區人民政府（管委會）做好拆遷及擬改造地塊出讓前期工作，包括拆遷及擬改造地塊位置、面積、土地評估、規劃條件、環保要求等，區人民政府（管委會）集體決策確認評估結果、向市自然資源主管部門提出供地申請。市自然資源主管部門集體決策通過出讓方案后，報市人民政府召開供地會審會議審議。出讓底價由市人民政府確定。土地成交價為土地出讓價款。
第二十三條 協議方式計收
項目涉及以協議方式出讓土地的，必須履行地價評估、集體決策、結果公示程序。由項目改造主體或土地儲備主管部門向自然資源主管部門提出申請，自然資源主管部門選取評估機構依據《國土資源部辦公廳關于印發〈國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范〉的通知》（國土資廳發〔2018〕4號）、《自然資源部辦公廳關于印發〈劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見（試行）〉的通知》（自然資辦函〔2019〕922號）等規定進行地價評估、召開專題會議集體會審確認評估結果，評估結果在項目所在地人民政府或自然資源主管部門門戶網站公示5天。需要編制土地出讓方案的分別由土地儲備主管部門和自然資源主管部門負責，集體決策通過后報市人民政府召開供地會審會議。評估結果公示無異議和出讓方案經市人民政府會審通過后，按規定計收土地出讓價款。
（一）地價評估方法。
1.改造項目用地為出讓土地的，應辦理改變土地使用條件手續，按以下規定評估。
（1）調整容積率。增加容積率的，按規定評估新容積率規劃條件下估價期日的樓面地價，應補繳地價款為樓面地價乘以新增建筑面積。因調低容積率造成地價增值的，按規定評估新舊容積率規劃條件下估價期日的樓面地價，應補繳地價款為新舊容積率規劃條件下總地價差額。
（2）調整土地用途。調整用途的，按規定評估新、舊用途估價期日的樓面地價，應補繳地價款為新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。
用地結構調整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。各用途的樓面地價按調整結構后確定。
工業用地調整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現狀工業用地價格。
（3）多項用地條件同時調整的，應分別核算各項條件調整帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。
容積率和土地用途同時調整的，按規定評估新用途樓面地價（新容積率、新用途規劃條件的正常市場樓面地價）、舊用途樓面地價（原容積率規劃條件下的正常市場樓面地價），應補繳地價款為新用途樓面地價乘以新增建設面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。
2.改造項目用地為劃撥土地的，應辦理劃撥土地補辦出讓和改變土地使用條件手續，按規定評估新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格，減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格。
3.舊村莊改造集體建設用地轉為國有建設用地，評估新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格與現狀使用條件下集體建設土地使用權價格差價。
4.舊城鎮、舊廠房、舊村莊“三舊”用地完善手續的，評估新規劃建設條件下出讓土地使用權正常市場價。
5.“三地”完善征收手續的，評估新規劃建設條件下出讓土地使用權正常市場價。
6.儲備國有“無主三地”協議出讓的，評估新規劃建設條件下出讓土地使用權正常市場價。
7.改造地塊所在的控制性詳細規劃或單元規劃未提出預留公益性用地要求，或未達到該項目應移交公益性用地要求的，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按應移交公益性用地用途統一設定為公共設施用地、容積率1.0進行評估。
8.根據項目所在片區控規和單元規劃要求，項目方出資建設獨立用地的公共服務設施和市政公用設施，建成后無償移交政府，以及對歷史建筑或其他歷史場所等進行實施修繕和整治，且承擔其修繕、整治費用及責任的，按規定給予計容建筑面積補償，補償的計容建筑面積不收取土地出讓價款。
（二）土地出讓價款計收標準。
1.舊廠房改造。
“工改工”項目增加容積率但不延長土地使用年限的，不再補繳土地出讓價款。延長土地使用年限的，按規定補繳土地出讓價款。
“工改商”項目，土地出讓價款按評估新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格與現狀使用條件下土地使用權價格差價的25%計收。
“工改公服”項目，由項目方投資建設并無償移交給政府的，不收取土地出讓價款；不無償移交政府的，土地出讓價款按評估新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格與現狀使用條件下土地使用權價格差價的20%計收。
“工改居”項目，在赤坎區、霞山區、湛江經開區（東海島除外）范圍內的，土地出讓價款按評估新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格與現狀使用條件下土地使用權價格差價的65%計收；在麻章區、坡頭區、經開區東海島范圍內的，土地出讓價款按55%計收；縣（市）土地出讓價款按不低于50%計收。
舊廠房涉及劃撥土地補辦出讓、出讓土地改變土地使用條件為上述情形以外的，按評估新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格與現狀使用條件下土地使用權價格差價的40%計收。
2.舊城鎮改造。
舊城鎮改造項目面積150畝及以下的，按評估新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格與現狀使用條件下土地使用權價格差價的15%計收；舊城鎮改造項目面積150畝以上部分按10%計收。
3.舊村莊改造。
舊村莊改造項目面積150畝及以下的，按評估新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格與現狀使用條件下集體建設土地使用權價格差價的15%計收；舊村莊改造項目面積150畝以上部分按10%計收。
4.舊廠房“三舊”用地完善手續的，按評估市場價的40%計收。
5.“三地”完善征收手續的，按評估市場價的40%計收。
6.屬于儲備國有“無主三地”協議出讓的，按評估市場價的100%計收。
7.應移交公益性用地但無法提供足夠公益性用地的，不足部分按應移交公益性用地用途統一設定為公共設施用地、容積率1.0進行評估，按評估市場價的100%計收土地出讓價款。
8.城市更新（“三舊”改造）項目涉及繳交土地出讓價款的，土地出讓合同應當明確約定土地出讓價款的總額、繳付時間和繳付方式，并落實以下有關要求：約定分期繳納的，首次繳交比例不低于繳交土地出讓價款總額的50%，且應在土地出讓合同簽訂后1個月內繳納完畢，全部土地出讓價款繳納的期限不超過一年。分期支付土地出讓價款的，受讓方在支付第二期及以后各期出讓價款時，應當按照支付第一期土地出讓價款當日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓方支付利息。受讓方未按照土地出讓合同及時足額繳納土地出讓價款的，應當按日加收違約金；出讓方催繳后仍不能支付土地出讓價款且延期付款超過合同約定交款日期60日的，出讓人有權解除合同。未按合同約定足額繳納土地出讓價款和提供有效繳款憑證的，不予核發不動產權屬證書或者不動產登記證明，不得按土地出讓價款繳納比例辦理土地使用權分期分割登記手續。
第七章 舊城鎮舊村莊成片連片改造
第二十四條 舊城鎮舊村莊整體改造
支持舊城鎮、舊村莊整體改造。對以全面改造方式實施的舊城鎮、舊村莊改造項目，因用地和規劃條件限制無法實現盈虧平衡的，可通過異地安置等方式進行統籌平衡。經農村集體經濟組織同意，舊村莊改造項目可整合本村權屬范圍內符合國土空間規劃（土地利用總體規劃和城鄉規劃）的其他用地或收購鄰近國有建設用地，納入舊村莊改造項目一并實施改造。納入的其他用地可參照邊角地、夾心地、插花地有關規定進行用地報批，但只能用于復建安置或公益設施建設。
第二十五條 異地平衡
城市更新（“三舊”改造）項目因承擔文物、歷史風貌街區、歷史建筑保護、修繕和活化利用，或者按規劃建設學校、道路等城市公共服務設施和市政基礎設施的，補償的容積率可以在原改造地塊使用，也允許改造主體將補償容積率在異地項目實施，或者由改造主體與其他項目協商一致在異地項目實施。由改造主體向市自然資源主管部門提出申請，經市自然資源主管部門核準報市人民政府批準后，按照等值的原則在異地項目實施，有效期3年。
第二十六條 多主體實施改造
城市更新（“三舊”改造）涉及多個土地使用權人，可通過法定程序選定單一改造主體，實行統一規劃、共同報建、聯合改造，辦理不動產權證時無需將多個土地使用權證歸宗到單一改造主體。
第二十七條 集體和國有建設用地混合改造
支持集體和國有建設用地混合改造。對于納入城市更新（“三舊”改造）范圍、位置相鄰的集體建設用地與國有建設用地，可一并打包進入土地市場，通過公開交易或協議方式（涉及國有資產的國有建設用地按有關規定辦理）確定使用權人，實行統一規劃、統一改造、統一運營，國有建設用地規模不超過75畝且比例不得超過50%。混合改造涉及國有資產的國有建設用地單宗地面積不超過3畝的，經國有資產管理部門批準后可以協議轉讓。集體建設用地不能用于房地產開發。
第二十八條 土地置換后連片改造
支持土地置換后連片改造。在符合國土空間規劃（土地利用總體規劃、城鄉規劃）、權屬清晰、雙方自愿、價值相當的前提下，允許“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換。若屬國有資產置換的，須按有關規定辦理。土地置換應當按照轉移登記辦理。
“三舊”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換后，被置換的地塊可直接適用“三舊”改造優惠政策，不需再納入“三舊”改造標圖建庫范圍，原“三舊”用地不再享受“三舊”改造優惠政策。
以拆除重建方式實施的城市更新（“三舊”改造）項目，可將標圖建庫范圍內的“三舊”用地先進行復墾，復墾產生的建設用地規模和指標可用于本項目范圍內的非建設用地，按規定辦理轉用手續后一并實施改造，也可有償轉讓給本市其他城市更新（“三舊”改造）項目使用。
第二十九條 土地增值收益分配
合理分配土地增值收益。城市更新（“三舊”改造）項目涉及政府征收、收回、收購土地及房屋的，按照法律法規和有關規定給予補償安置。城市更新（“三舊”改造）用地由政府依法收回或征收后通過招標拍賣掛牌方式出讓的，可按土地公開成交價款不高于55%的比例補償原土地權利人或采取物業返還等其他方式兌現補償（含職工安置費用，政府征收、收回、收購土地及房屋的費用等補償）。
第八章 工業用地改造
第三十條 “工改工”原則
工業用地保護線內，嚴禁“工改居”，支持“工改工”。工業用地保護線外，嚴控“工改居”，鼓勵“工改工”、“工改MO”、“工改商”、“工改公服”。
要嚴格控制中心城區內的工業園區用地性質調整，對正常運行中的工業企業，原則上不得安排搬遷，如因城市建設或生態環保需要搬遷的，需提出土地置換方案，報市政府常務會議審定。原址符合“三舊”改造政策規定的鼓勵由企業自行改造，按規定繳納地價款和相關稅費。
“工改工”項目改造后增加容積率但不延長土地使用年限的，不需補繳土地出讓價款。
第三十一條 “工改工”過渡期
納入城市更新（“三舊”改造）范圍，具有合法用地手續的工業用地，改造后用于興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家支持的新產業、新業態建設項目的，經市、縣（市）人民政府批準，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿后，經市、縣（市）人民政府批準，可按新用途辦理用地手續；若項目無法繼續經營，原用地單位可按原用途保留使用土地。
第三十二條 出讓條件設定
利用“三舊”改造資源建設生產性及高科技服務業、創業創新平臺，在符合國土空間規劃（土地利用總體規劃和城鄉規劃）的前提下，允許對“三舊”用地進行調整使用，整合多宗土地，統籌開發。項目經市、縣（市）有關管理部門認定后可按以下要求辦理：
政府收購儲備“三舊”用地后再次供地建設生產性及高科技服務業、創業創新平臺的，必須以招標拍賣掛牌方式供地，生產性及高科技服務業、創業創新平臺項目的開發及運營準入資格可設定為出讓條件，生產性及高科技服務業、創業創新平臺用地使用年期在法定土地出讓最高年限內確定，實行彈性年期出讓。
第三十三條 分割轉讓
國有建設用地面積15畝、容積率2.0以上的“工改工”高標準廠房和工業大廈項目，其中的工業用房可按幢、層等為基本單元進行分割轉讓（現售），滿足無獨立用地需求的中小微制造業企業發展的空間需要，最高分割轉讓比例為工業用房總計容建筑面積的70%，單層建筑面積最少為300平方米。
第三十四條 用地指標保障
每年省“三舊”改造工作考核獎勵的新增建設用地指標優先用于保障因城市建設或生態環保需要工業騰挪安置建設用地等需求。
第三十五條 配套設施跨宗地設置
75畝以上“工改工”項目在整體規劃前提下，配套設施（行政辦公及生活服務）可跨宗地集中設置、整體核算，與工業用房同步設計、同步報批、同步建設、同步驗收。
第三十六條 簡易審批
按國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）實施的“工改工”項目實行容缺受理、簡易審批，標圖建庫、改造方案等一次受理、合并審批。未有國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）覆蓋的連片“工改工”可直接編制地塊的單元規劃。
現狀工業用地若不符合國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃），但不涉及國土空間規劃（土地利用總體規劃、城鄉規劃）公共服務設施、基礎設施、歷史文化保護等強制性內容調整的，可升級改造建設一類工業用地，并按一類工業用地直接申請用地規劃條件，由自然資源主管部門在國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）調整中落實該用地性質。
第三十七條 擴容增效
在符合規劃用地性質和建筑安全要求的前提下，鼓勵土地使用者通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑提高土地利用率。除安全、消防等特殊規定或行業生產有特殊要求外，按生產需要申請調整容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率的，結合規劃許可直接辦理，不需要進行國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）調整。
第三十八條 區域評估
支持“工改工”項目成片連片改造，在符合區域評估報告使用條件下，不再要求單個改造項目進行壓覆重要礦產資源、節能、環境影響、地質災害危險性、地震安全性等相關評估。
第三十九條 支持“工改M0”
工業用地改造為新型產業用地（M0）的按另行規定執行。
第四十條 支持“工改商”
“工改商”項目，由原土地權利人自行改造或合作改造的，除應當按規定補繳地價款及相關稅費外，應當按照國土空間規劃要求，將不低于該項目工業用地總面積15%的土地無償移交政府用于城市基礎設施、公共服務設施建設或者其他公益性項目建設，負責對移交范圍內原有建筑物、構筑物及其附屬設施進行拆除和清理，并在簽訂土地使用權出讓合同時明確公益性用地移交要求，且無償移交用地不納入項目容積率指標計算。對于改造地塊所在的國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）或單元規劃未提出預留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按公益用地用途評估后，補繳與應移交用地等價的土地價款。
按照國土空間規劃要求，“工改商”項目移交政府用于公益性用地面積超過15%土地的，超出部分按公益性用途評估后在土地出讓價款核算中予以扣減。
第四十一條 嚴控“工改居”
舊工廠用地合法取得土地使用權或實際使用未滿20年的，不允許進行“工改居”。
由原土地權利人自行改造或合作改造的，除應當按規定補繳地價款及相關稅費外，應當按照國土空間規劃要求，“工改居”項目市轄區應將不低于該項目工業用地總面積20%、縣（市）不低于15%的土地無償移交政府用于城市公共服務設施、市政基礎設施建設或者其他公益性項目建設，負責對移交范圍內原有建筑物、構筑物及其附屬設施進行拆除和清理，并在簽訂土地使用權出讓合同時明確公益性用地移交要求，且無償移交用地不納入項目容積率指標計算。對于改造地塊所在的國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）或單元規劃未提出預留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途評估后，補繳與應移交用地等價的土地價款。
按照國土空間規劃要求，“工改居”項目移交政府用于公益性用地面積市轄區超過20%、縣（市）超過15%的土地的，超出部分按公益性用途評估后在土地出讓價款核算中予以扣減。
第九章 城市微改造和歷史文化保護
第四十二條 保護歷史文化
城市更新（“三舊”改造）應結合城市發展戰略規劃、國土空間總體規劃（土地利用總體規劃和城鄉規劃），多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化傳承、根脈延續，注重人居環境改善、自然生態保護，精細化推進城市更新（“三舊”改造）。
在城市更新（“三舊”改造）中切實加大歷史文化保護力度，推進文物合理適度利用，使文物保護成果更多惠及人民群眾。對歷史文化遺產及其整體環境實施嚴格保護和管控，既要保護單體建筑，也要保護街巷街區、城鎮格局，還要保護好歷史地段、自然景觀、人文環境。強化城鄉歷史文化保護傳承中的主體責任，加強監督檢查和問責問效。
加快推進歷史文化街區劃定和歷史建筑確定專項工作，對城市更新（“三舊”改造）專項規劃、擬實施城市更新區域的單元規劃和改造方案的編制與審批，須開展歷史文化街區和歷史建筑等歷史文化資源調查評估工作。
第四十三條 簡化微改造審批
微改造設計方案由市、縣人民政府組織發展改革、自然資源、住房城鄉建設、人防、財政等有關部門及專業管線單位聯合審查。不涉及土地權屬或地價變動、不涉及規劃條件調整的項目，無需再辦理用地規劃許可。微改造項目在不改變建筑面積、建筑結構、層數、以及滿足相關消防技術標準，不影響建筑安全（含消防安全）的前提下，可免于辦理建設工程規劃許可、環評、消防、人防等手續。不增加建筑面積的圍墻、布局地面停車設施和機械式立體停車設施，面積較小的可移動保安亭等，可免于辦理建設工程規劃許可。改造項目竣工后，由建設單位組織參建各方及相關部門、專業管線單位、居委會、業主代表等進行聯合驗收。
微改造項目因歷史原因缺乏建設工程規劃許可而未能辦理建設工程消防設計審查和備案的，經區人民政府（管委會）召集相關部門研究協調并形成會議紀要，會議紀要作為辦理建設工程消防設計審查或備案的依據。
第四十四條 鼓勵社會資本參與
構建政府指導、居民、社會力量參與，合理共擔改造資金的工作機制，多種方式引入社會資本參與老舊小區微改造。
第十章 強化行政司法保障
第四十五條 行政裁決
實行政府裁決和司法裁判。對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批準的拆除重建類改造項目，原權利主體對搬遷補償安置協議不能達成一致意見，符合以下分類情形的，原權利主體均可向項目所在地縣（市、區）及以上人民政府申請裁決搬遷補償安置協議的合理性，并要求限期搬遷。
（一）土地或地上建筑物為多個權利主體按份共有的，占份額不少于四分之三的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協議。
（二）建筑物區分所有權的，專有部分占建筑物總面積不少于四分之三且占總人數不少于四分之三的權利主體已簽訂搬遷補償安置協議。
（三）拆除范圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定的地塊總用地面積應當不少于拆除范圍用地面積的80%。
（四）屬于舊村莊改造用地，農村集體經濟組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協議。
對政府裁決不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。當事人在法定期限內不申請行政復議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請人民法院強制執行。
縣（市、區）及以上人民政府進行裁決前，應當先進行調解。
第十一章 強化項目實施監管
第四十六條 備案制度
落實“三舊”改造項目備案制度。各縣（市、區）城市更新主管部門應對改造項目涉及的改造方案及用地批文、土地供應結果、實施監管協議、改造實施情況等，在相關法律文書或證明文件作出之日起30日內通過省“三舊”改造項目監管系統進行備案。由市、縣級人民政府批準的“三舊”用地，未經系統備案的，應依現行規定進行處理。
第四十七條 監管協議
在改造方案正式獲批之日起的3個月內，按屬地原則由區人民政府（管委會）與改造主體簽訂項目監管協議，將其作為土地出讓合同附件，并組織有關部門按照合同及監管協議約定，對城市更新（“三舊”改造）項目進行績效評價與聯合監管。涉及公益設施（含保障性住房）建設并移交的改造項目，相關職能部門須在簽訂項目監管協議前與改造主體簽訂公益設施建設管理監管協議，并作為土地出讓合同附件。
監管協議重點對改造項目按照經批準的單元規劃、改造方案及相關規劃要求實施改造，無償移交公益性用地，履行改造范圍內配套建設義務，落實對改造范圍內原土地權利人的補償安置義務，實現改造項目的綜合效益等方面進行監管。
向政府無償移交公益性用地的，由改造主體作出承諾，明確無償移交土地的具體范圍、面積、位置、移交方式等應納入“三舊”改造方案的內容；應當在簽訂土地使用權出讓合同時明確同步完成公益性項目建設并無償移交政府，由改造主體按照工程建設項目的有關規定辦理手續并實施建設。
建設項目不具備配建教育設施條件的，根據規劃標準和區域居住人口測算生源數量，在現行改造項目須繳交地塊土地出讓價款的基礎上，按4萬元/學位標準核算需增加繳交的土地出讓價款，納入改造項目土地出讓價款計算。增加繳交的地塊土地出讓價款統籌用于學位建設。
單元規劃或改造方案批準后，市城市更新主管部門或區城市更新主管部門應于7個工作日內將改造項目配建保障性住房的情況函告市住房保障管理部門，項目配建的保障性住房按規定確權辦證至市住房保障管理部門名下。
第四十八條 信息公開
自然資源主管部門按規定將國土空間規劃（土地利用總體規劃、城鄉規劃）等信息在門戶網站上予以公開，接受公眾查詢。城市更新主管部門按規定將已入庫地塊的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動公開范圍，在門戶網站上予以公開，接受公眾查詢。城市更新（“三舊”改造）用地或改造方案批準后，批準部門應當按規定發布公告。
第四十九條 倒逼機制
區人民政府（管委會）根據項目用地規模、畝均產值、單位能耗、排污強度、勞動生產率等指標對用地效率進行分等定級，并在用能、用電、用水、排污權等方面實行差別化配置，建立公安、自然資源、住房城鄉建設、生態環境、市場監管、稅務、應急管理等多部門聯合執法機制，運用綜合手段提高低效用地項目運營成本，倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地。
第五十條 考核機制
市城市更新主管部門根據各縣（市、區）人民政府（管委會）城市更新（“三舊”改造）年度改造計劃完成情況、節約集約用地情況等方面選取多項考核指標，合理確定各指標權重值，形成考核指標體系，綜合考評各地城市更新（“三舊”改造）工作情況，考核結果將作為土地利用計劃指標分配、年度績效考核、耕地保護責任目標考核及黨政領導離任審計的依據。
第五十一條 實施監管
為推進城市更新（“三舊”改造）領域“放管服”改革，加強行政職權實施情況的后續監管，按照“雙隨機、一公開”原則，市城市更新主管部門牽頭每半年隨機選取部分縣（市、區）城市更新主管部門開展督導調研，隨機抽取改造方案審批項目進行檢查，發現問題發出整改通知書，限期整改。未能及時按要求整改到位的，將相關情況報市人民政府，全市通報批評。
第十二章 附 則
第五十二條 跨區報批
跨區域的城市更新（“三舊”改造）項目，由項目地塊所在區域面積相對較大的區人民政府（管委會）城市更新主管部門受理，相關區人民政府（管委會）城市更新主管部門給予積極配合。
第五十三條 過渡期政策
屬于下列情況之一的項目，可按照《湛江市人民政府關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（湛府規〔2019〕9號）的規定在2021年12月31日前辦理完畢。
（一）本辦法出臺前，市人民政府同意開展編制項目單元規劃或改造方案的。
（二）本辦法出臺前，市人民政府同意采用“三舊”改造方式解決歷史遺留問題的。
（三）本辦法出臺前，區人民政府（管委會）常務會議審議通過項目單元規劃或改造方案的。
第五十四條 實施時效
本辦法自印發之日起施行，有效期3年，由市城市更新主管部門負責解釋。市人民政府此前制定出臺的相關政策文件與本辦法不一致的，以本辦法為準。
附注：名詞解釋
附件：1.開發強度及建設要求實施細則
2.改造流程管理實施細則
附注：
名詞解釋
本辦法下列用語的含義：
一、城市更新（“三舊”改造）：對納入省“三舊”改造地塊數據庫的“三舊”用地進行再開發、復墾修復或者綜合整治的活動，包括全面改造、微改造和混合改造。
“三舊”：舊城鎮、舊村莊、舊廠房。
全面改造：以拆除重建方式對“三舊”用地進行再開發，或者對“三舊”用地實施生態修復、土地復墾。
微改造：在維持現狀建設格局基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、完善公共設施等方式對“三舊”用地進行綜合整治。
混合改造：全面改造和微改造相結合的類型。
二、“三地”：符合國土空間詳細規劃但單個地塊無法單獨出具規劃要點、無法單獨標圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項目進行整體利用，單塊面積不超過3畝、累計面積不超過主體地塊總面積10%的邊角地、夾心地、插花地。
超標“三地”：單塊面積大于3畝，或累計面積超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%。
邊角地：被“三舊”用地與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地邊沿分隔的地塊。
夾心地：被“三舊”用地包圍或者夾雜于其中的地塊。
插花地：與“三舊”用地形成交互楔入狀態的地塊。
其他用地：除“三地”以外，在舊村莊改造項目中，位于該村集體權屬范圍內、符合國土空間詳細規劃、無法單獨標圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項目進行整體利用的地塊。
三、標圖建庫：對符合條件、擬納入城市更新（“三舊”改造）項目進行整體利用的地塊，在國土空間規劃“一張圖”上逐塊標繪，納入國土空間基礎信息平臺統一管理，形成“三舊”改造地塊數據庫。
四、原權利人：包括“三舊”用地及其地上、地下建筑物、構筑物的所有權人、使用權人，以及按照有關規定處理后的實際用地人。
五、公共設施（公益性設施）：包括基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。
六、“工改M0”：工業用地改造為新型產業用地。
七、“工改工”：工業用地保持用地性質不變，進行產業升級。
八、“工改居”：工業用地改造為居住用地。
九、“工改商”：工業用地改造為商業、商務、賓館、酒店、寫字樓、旅游、娛樂等經營性用地。
十、“工改公服”：工業用地改造為城市公共服務設施、市政基礎設施或其他公益性用地。
附件1：
開發強度及建設要求實施細則
1 開發強度核準
1.1 片區（項目）單元規劃在符合《湛江市城市規劃管理技術規定》的要求，以及在改造經濟分析、建筑日照間距、環境容量和城市景觀要求等綜合論證的基礎上（位于重點地段的項目須進行交通評估），地塊容積率按以下原則設定：
R ≤R1+1.15*R2+R3 ；
R1=R0*A1*（l-A2）*（1+A3）。
式中：
R（地塊容積率）——片區（項目）單元地塊容積率；
R0（基準容積率）——各類建設用地根據強度分區劃定的地塊基準容積率；
R1（基礎容積率）——片區（項目）單元地塊基礎容積率。在強度分區確定的基準容積率基礎上，根據修正系數計算得出基礎容積率；
R2（現狀容積率）——片區（項目）單元地塊現狀容積率；
R3（補償容積率）——片區（項目）單元地塊補償容積率。項目方出資配建公共設施并無償移交給政府而給予的容積率補償；
Al（組團特征修正系數）——根據不同分區，修正系數范圍為1.0-1.2；
A2（地塊規模修正系數）——根據地塊規模對容積率進行修正，修正系數范圍為0-0.2；
A3（周邊道路修正系數）——根據項目臨路不同，修正系數范圍為0-0.2。
（1）基準容積率（R0）。
根據湛江市城市更新（“三舊”改造）專項規劃劃定的強度分區，分高、中、低三個等級，各類建設用地強度分區按用地性質劃分不同容積率基準。
注：鑒于湛江市國土空間規劃尚在編制中，對于開發強度分區管控內容尚未確定，國土空間規劃正式批復前，以《湛江市城市更新（“三舊”改造）專項規劃》劃定的強度分區為準，待國土空間總體規劃批準實施后，以國土空間總體規劃要求為準，高強度地區為國土空間規劃中的強度一區、強度二區，中強度區為強度三區、強度四區，低強度區為強度五區。
① 居住用地。
居住用地容積率分為3個等級區間，其中各強度分區對應的基準容積率及地塊容積率上限應符合表1規定。
表1 居住用地容積率指引
② 商業服務業用地。
商業服務業用地容積率分3個等級區間，強度分區對應的基準容積率應符合表2規定。
表2 商業服務業用地基準容積率指引
注：商業服務業用地不設容積率上限。
③混合用地。
混合用地是指土地使用功能超出《湛江市城市規劃管理技術規定》中單一用地性質的適建用途和相關要求，需要采用兩種或兩種以上用地性質組合表達的用地。
含居住功能的混合用地，其規劃住宅建筑面積應符合居住用地的容積率上限。
其他類型的混合用地基準容積率按《湛江市城市規劃管理技術規定》下限執行，不設容積率上限。
（2）修正系數。
① 組團特征修正系數（A1）。
為強化市域組團分區的風貌特色，充分體現空間開發強度差異，計算基礎容積率時，應根據組團特征修正系數進行容積率修正，組團特征修正系數應按表3執行。
表3 組團特征修正系數
注：1.舊城區以《湛江市城市規劃管理技術規定》劃定的為準。
2.其他地區不包含風景名勝區、歷史文化保護區、生態保護區。
②地塊規模修正系數（A2）。
地塊容積率與地塊規模有關，一般情況下，居住用地、商業服務業用地的基準用地規模應按表4執行。地塊小于等于基準用地規模時，地塊建筑面積及容積率不進行折減。地塊面積大于基準用地規模時，地塊修正系數按每增加0.1公頃折減 0.0025累加計算，不足0.1公頃按0.1公頃修正，最大折減值為 0.2。混合用地的基準用地規模取低值進行計算，例如商住混合用地，其基準用地規模為2公頃（即商業服務業用地基準用地規模）。
表4 基準用地規模
注：改造為其他用地的，不做折減。
③周邊道路修正系數（A3）。
計算基礎容積率時，應根據地塊周邊道路情況進行容積率修正。周邊道路修正系數應按表5執行。可獲得修正系數的周邊道路須是現狀道路或納入近期實施計劃的規劃道路，且道路紅線寬度不低于10米。周邊道路不包含高速公路以及無輔道的快速路。
表5 周邊道路修正系數
其中臨路是指用地直接相鄰，或用地與道路間的綠帶寬度不超過20米，且臨路的用地寬度不少于20米。“三邊臨路”除滿足有三條邊臨路外，還應滿足：地塊臨路的邊長之和/地塊周長≥50%；“周邊臨路”除滿足有四條邊或所有邊臨路外，還應滿足： 地塊臨路的邊長之和／地塊周長≥75%。
（3）現狀容積率（R2）。
項目改造范圍內的現狀容積率由區人民政府（管委會）城市更新主管部門按現狀拆遷建筑面積進行確認。現狀容積率=現狀拆遷建筑面積/納入補償地塊用地面積。
（4）補償容積率（R3）。
項目方出資建設公益設施并無償移交給政府而給予的容積率補償，按以下標準進行：
①無償移交的公共服務設施且不屬于項目應配套建設的，如用地權屬屬于項目方，項目方與相關職能部門或區人民政府（管委會）簽訂監管協議且由項目方出資建設，并無償移交給政府的，按無償移交的公共服務設施用地面積的3.8倍給予建筑面積補償；如用地權屬不屬于項目方但經政府同意由項目方投資建設的，按無償移交的公共服務設施的建筑面積補償給項目方。
②項目用地范圍內建設并無償移交的城市道路、公園綠地和防護綠地以及其他不屬于項目應配套建設的市政基礎設施，項目方與相關職能部門或區人民政府（管委會）簽訂監管協議且由項目方投資建設，并按相關國家和行業規范標準建設的，按建設的道路、綠地用地面積的1.5倍和建設的其他市政基礎設施用地面積的2倍給予建筑面積補償；如用地權屬不屬于項目方但經政府同意由項目方投資建設的，按無償移交的道路、綠地及其他市政基礎設施用地面積的1倍補償給項目方。
③對歷史街區及歷史建筑等按相關主管部門的要求進行修繕和整治，且承擔其修繕整治費用的，按修繕整治部分建筑面積的1.5倍給予建筑面積補償給項目方。
④無償移交公交首末站、社會公共停車場的（可附設在建筑內），按有效使用面積的1.5倍給予建筑面積補償。如在無償移交的公共服務設施和市政基礎設施內附設的公交首末站、社會公共停車場，則不再重復給予建筑面積補償。
補償容積率可以用于居住、商業、新型產業、工業、公共服務設施及市政基礎設施等用地建設。補償容積率=補償建筑面積/納入補償地塊用地面積。
（5）項目方出資建設并無償移交給政府的公共服務設施及市政公用設施不計算容積率；不無償移交政府的公共服務設施及市政公用設施計算容積率。
（6）鼓勵成片連片改造。改造項目的地塊大于10公頃的，可在按規定核算的容積率基礎上增加10%。
（7）改造為工業用地、倉儲物流用地及公益性設施用地等項目容積率按《湛江市城市規劃管理技術規定》執行。
1.2 項目綠地率。
1.2.1單一功能用地改造項目綠地率按《湛江市城市規劃管理技術規定》執行。
1.2.2混合用地如在平面上各建筑功能分區為單一用途，則各分區按照對應的要求進行控制。
1.2.3混合用地如在豎向上具有多種建筑功能，綠地率以建筑主導功能對應的要求進行控制。
1.3 項目建筑密度。
1.3.1單一功能用地改造項目建筑密度按《湛江市城市規劃管理技術規定》執行。因項目布局的合理性需要，經城市更新（“三舊”改造）單元規劃評審會認可，可按《湛江市城市規劃管理技術規定》居住用地開發強度控制指標表、商業服務業設施用地容積率和建筑密度控制指標表的密度基礎上適度放寬，居住項目適度放寬5個百分點，商業、辦公項目適度放寬7個百分點。
1.3.2混合用地如在平面上各建筑功能分區為單一用途，則各分區按照對應的要求進行控制。
1.3.3混合用地如在豎向上具有多種建筑功能，不設裙樓時，建筑密度以建筑主導功能對應的要求進行控制，當建筑物含居住建筑時，建筑密度宜按住宅控制。
1.3.4混合用地如在豎向上具有多種建筑功能，當設有裙樓時，應當根據裙樓或塔樓各自的建筑功能或主導功能進行兩級控制，裙樓部分和裙樓之上的塔樓建筑密度分開設定，當塔樓建筑含居住建筑時，塔樓建筑密度宜按住宅控制。
1.4 居住項目建筑高度在滿足民航機場限高要求的前提下不應大于150米。
2 公共設施和基礎設施建設要求
2.1 改造項目在按照國家、省、市規劃技術指標、落實國土空間總體規劃強制性內容和詳細規劃（控制性詳細規劃）規定配置的公共設施和基礎設施基礎上，根據項目及周邊地塊公共設施和基礎設施的需求情況，適量增加。
2.1.1 改造項目凡達到配建教育設施條件的居住用地，須按照有關政策規定配建相應教育設施，其中規劃居住人口達4500人以上（含本數，下同）應配建6個班以上的幼兒園，規劃居住人口3000戶以上的應當配建小學，規劃居住人口達10000戶以上的住宅小區應當單獨配建中學，學位測算標準按照幼兒園、小學、初中學校千人學位數分別不低于 40 座、80 座、40 座執行，并與項目所在地縣（市、區）人民政府（管委會）或教育及住建部門簽訂配建教育設施監管協議書。項目配建的教育設施建設須與項目住宅建筑首期同步設計、同步建設、同步竣工驗收，驗收合格后無償交付所在地縣（市、區）人民政府（管委會）用于舉辦公辦學校、公辦幼兒園或普惠性幼兒園。建設項目不具備配建教育設施條件的，根據規劃標準和區域居住人口測算生源數量，在現行改造項目須繳交地塊土地出讓價款的基礎上，按4萬元/學位標準核算需增加繳交的土地出讓價款，納入改造項目土地出讓價款計算。增加繳交的地塊土地出讓價款統籌用于學位建設。
參照配建教育設施的做法，規劃建設與常住人口規模相適應的嬰幼兒照護服務設施及配套安全設施，按每千人不少于6個托位的標準執行，與住宅同步設計、同步建設、同步驗收、同步交付使用。
2.1.2 規劃居住人口達3000人及以上的城市更新（“三舊”改造）項目，除按照現行《湛江市城市規劃管理技術規定》要求配建文化體育設施外，還需結合非住宅建筑配套建設建筑面積不小于300平方米的室內全民健身康體場地（含健身運動、健身指導、體質監測、康復理療等項目），由項目方承擔運營維護費用及責任的，其有效使用面積不計算容積率。
2.1.3 改造項目應落實國土空間總體規劃相關要求，銜接養老服務設施專項規劃，嚴格按照社區15分鐘居家養老服務圈建設要求合理布局。新建城區和新建住宅小區按每百戶不低于20平方米、舊城區和已建住宅小區按每百戶不低于15平方米的標準配套建設養老服務設施。具體按《關于進一步加強養老服務設施規劃建設和用地保障的通知》（粵自然資規字〔2021〕2號文）執行。
2.1.4 改造項目（含配建住宅性質保障性住房）配建小汽車車位按《湛江市城市規劃管理技術規定》執行。
附件2：
改造流程管理實施細則
1 基本流程
項目改造的基本流程包括前期準備、申報主體確定、年度實施計劃制定、項目單元規劃編制審批、用地規劃條件下達、改造主體確定、改造方案編制審批、用地手續辦理、不動產權證辦理、工程建設項目審批及竣工驗收等。
2 前期準備
2.1 調查摸底。
投資意向方向區人民政府（管委會）（發改、自然資源、城市更新、工信等相關部門）或權屬單位了解擬改造項目地塊情況。向自然資源主管部門了解國土空間規劃（土地利用總體規劃、城鄉規劃）、權屬及拆遷量等情況，向城市更新主管部門了解納入“三舊”改造標圖建庫、專項規劃情況。
投資意向方初步調查摸底擬改造項目地塊（包括商品房、老舊小區、國資宿舍、居民住宅等）的改造意愿，洽談合作開發事宜。
2.2 初步利益測算。
投資意向方進行初步的利益測算。
2.3 確定申報主體。
2.3.1權利主體單一的項目。舊城鎮、舊廠房項目可以以權利主體直接作為申報主體，也可委托單一主體為申報主體；舊村莊項目經村民代表大會三分之二以上同意，可以村集體經濟組織直接作為申報主體，也可經村民代表大會三分之二以上同意，委托單一主體為申報主體。相關土地及房屋權屬證明材料、相關合同或協議視為資格確認書。
2.3.2涉及多個權利主體的項目。舊城鎮、舊廠房項目須占改造范圍用地面積三分之二以上且占權屬三分之二以上的權利主體簽訂協議同意聯合作為申報主體或委托單一主體為申報主體，相關合同或協議視為資格確認書。
舊村莊項目涉及兩個及以上村集體經濟組織的，須經各村村民代表大會三分之二以上人員同意，由各村集體經濟組織聯合作為申報主體或者共同委托單一主體作為申報主體。
2.3.3政府主導的成片連片改造項目，由市直部門或縣（市、區）人民政府（管委會）指定的城市更新等部門作為申報主體，或通過公開方式確定申報主體。按公開方式確定申報主體的，主要流程如下：
（1）發布公告。市直部門或縣（市、區）人民政府（管委會）在網站及媒體發布公告，公告內容包括：片區范圍及基本情況、申報主體報名資格條件及報名需提供的資料要求。
報名企業應具備以下資格條件：
①具有獨立法人資格；
②具備房地產開發企業資質；
③具有不少于前期工作預算費用的實繳注冊資金（以驗資報告為準）；
④具備組織前期工作所需的人力資源保障；
⑤近3年在國家、省、市信用信息系統沒有不良記錄。
（2）企業報名。
（3）資格預審。市直部門或縣（市、區）人民政府（管委會）對報名企業主體進行資格預審，通過預審的企業編制項目方案參與評選，內容包括：擬改造項目范圍、面積、土地用途、產業方向、實施方式和時序等。
（4）評選。市直部門或縣（市、區）人民政府（管委會）組織發改、財政、自然資源、住建、教育、國資委、城市更新、土儲等部門派出代表及專家組成評選小組，成員不少于15名（專家不少于5名），對參選企業的項目方案和企業實力進行綜合評選。選取申報主體評分指引詳見附件2-4。
（5）確定申報主體。市直部門或縣（市、區）人民政府（管委會）根據評選結果在網站及媒體公示3個工作日，結果公示無異議或提出異議但經市直部門或縣（市、區）人民政府（管委會）復核不成立的，確定申報主體，雙方簽訂服務協議。
申報主體承擔以下主要工作:
①土地、房屋、公共服務設施、人口等基礎數據調查，現狀歷史資料的收集、記錄、整理等；
②開展改造意愿調查；
③完成基礎數據核實和權屬確認，確定改造模式；
④開展有關土地房產評估，擬定搬（拆）遷補償方案；
⑤落實政府公共利益需求；
⑥完成項目經濟可行性及社會穩定風險評估；
⑦編制招商策劃方案；
⑧申請標圖建庫；
⑨申報年度實施計劃。
3 申請納入年度實施計劃
3.1 申報主體擬訂改造范圍。
3.2 申報主體申請標圖建庫。申報主體向有資質的測繪單位申請測量擬改造項目地塊2009年12月31日前上蓋物基底面積和地上現狀建筑（構）物面積報告后，向縣（市、區）城市更新主管部門申請增補入庫；縣（市、區）城市更新主管部門審查并出具2009年12月31日前上蓋物基底面積確認函后報市城市更新主管部門；市城市更新主管部門批復；縣（市、區）城市更新主管部門組卷，通過省系統層報市城市更新主管部門審核后報省自然資源廳備案。
3.3 申報主體按要求組織編制完成項目申請書。
3.4 納入年度實施計劃的審批。申報主體申請納入年度實施計劃，由縣（市、區）城市更新主管部門審核后報縣（市、區）人民政府（管委會）審批，同意后納入年度實施計劃。
4 項目單元規劃編制
4.1 區城市更新主管部門按要求組織編制項目單元規劃，并對項目單元規劃審核表內容進行審查后報市城市更新主管部門。屬政府主導的城市更新（“三舊”改造）項目，應進行利益測算。由市、縣（市）城市更新主管部門委托具有評估資質的評估機構對擬進行城市更新（“三舊”改造）的項目進行利益測算。
片區（項目）單元規劃應當包括以下主要內容：
（1）城市更新（“三舊”改造）單元的歷史文化街區和歷史建筑等歷史文化資源調查評估、目標定位、更新模式、土地利用、開發建設指標、道路交通、市政工程、城市設計、利益平衡方案等；
（2）學校、醫院、養老院、公安派出所、消防站、文化活動中心、綜合體育中心、公交首末站、變電站等公共服務設施和市政基礎設施建設要求；
（3）創新型產業用房、保障性住房、民用建筑防空地下室等配建要求；
（4）無償移交政府的公共用地范圍、面積；
（5）綠色建筑法條要求及裝配式建筑比例考核要求；
（6）其他事項。
4.2 市城市更新主管部門出具初審意見。
4.3 區城市更新主管部門根據初審意見修改完善項目單元規劃后報市城市更新主管部門。
4.4 市城市更新主管部門組織召開城市更新（“三舊”改造）項目單元規劃評審會，出具會議紀要。
4.5 區城市更新主管部門修改完善后報市城市更新主管部門。
4.6 市城市更新主管部門公示后批復：10公頃以下項目單元規劃由市城市更新主管部門審批，批復后的規劃成果報市自然資源局備案。屬政府主導的或10公頃及以上項目單元規劃經市城市更新主管部門審查后報市人民政府審批。
改造項目按照國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）或片區單元規劃實施開發建設的，不需編制項目單元規劃。
5用地規劃條件下達
改造主體向自然資源主管部門提出申請，自然資源主管部門根據國土空間詳細規劃（控制性詳細規劃）或單元規劃下達用地規劃條件。
6 改造方案編制
6.1 改造主體確定。
6.1.1權利主體單一的項目。
舊城鎮、舊廠房項目可以以權利主體或委托單一主體作為改造主體，相關土地及房屋權屬證明材料、委托協議視為資格確認書。
舊村莊項目經村民代表大會同意以及改造范圍內三分之二村民簽訂搬遷補償安置協議，可以以村集體經濟組織（或村集體經濟組織的全資子公司）直接作為改造主體，相關土地、房屋、協議和全資子公司權屬證明材料視為資格確認書；舊村莊項目經村民代表大會同意以及改造范圍內三分之二村民同意搬遷補償安置條件，村集體經濟組織可以通過公共交易平臺公開選取合作改造主體，雙方簽訂協議，相關協議視為資格確認書。
6.1.2涉及多個權利主體的項目。
舊城鎮項目須用地面積四分之三以上權利主體同意通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移到單一主體，相關土地、房屋權屬證明材料和協議視為資格確認書。
舊廠房項目須全部權利主體同意通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗或者權益轉移等方式形成單一改造主體，相關土地、房屋權屬證明材料和協議視為資格確認書。
舊村莊項目涉及兩條及以上村莊改造的，分別經各村民代表大會同意以及改造范圍內三分之二村民同意搬遷補償安置條件，各村集體經濟組織可以聯合作為股東成立合作公司，也可以一并通過公共交易平臺公開選取合作改造主體，各方簽訂協議，相關協議視為資格確認書。
成片連片改造項目，改造范圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移到單一主體后，可由該主體申請實施改造。在完成上蓋物拆除后再注銷原有不動產權證，由自然資源主管部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同。屬于合作實施的舊村莊改造項目，由村集體經濟組織通過民主表決的形式確定，通過公共交易平臺公開選取改造主體后，改造主體與農村集體經濟組織簽訂改造合作協議。
6.1.3 涉及使用以公有經濟成分占主導地位的企業以及行政機關、事業單位或農村集體經濟組織的國有建設用地需要轉讓或合作改造的，必須通過公開方式確定項目改造主體。
6.1.4屬政府統一組織實施的“三舊”改造項目，政府將拆遷及擬改造土地使用權一并公開出讓的，通過公共交易平臺公開確定改造主體。
6.2 舊城鎮項目審批：
屬協議出讓的項目，改造主體同步向區城市更新主管部門申請審批改造方案和供地方案（含土地評估、出讓方案編制等），由區城市更新主管部門審查后一并報區人民政府（管委會）批復。
屬政府將拆遷及擬改造土地使用權一并公開出讓的項目，由區人民政府（管委會）按規定選取評估機構編制評估報告，區人民政府（管委會）集體決策確認評估結果、草擬出讓方案報市自然資源主管部門審核后，報市人民政府召開供地會審會議確定。
6.3 舊廠房項目審批：改造主體同步向區城市更新主管部門申請審批改造方案和供地方案（含土地評估、出讓方案編制等），由區城市更新主管部門審查后一并報區人民政府（管委會）批復。
6.4 舊村莊項目審批：涉及將舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地的，以及涉及集體土地完善轉用、征收手續的，改造方案由所在的縣（市、區）人民政府（管委會）或縣（市、區）人民政府（管委會）授權的城市更新主管部門批準。改造方案批準后，縣（市、區）自然資源主管部門將舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地或完善土地轉用、征收材料報所在的縣（市、區）人民政府（管委會）同意，經市自然資源主管部門審查后，由市人民政府根據省人民政府委托進行審批，批準后報省自然資源廳備案。
涉及土地征收的“三舊”項目用地，市、縣（市）人民政府應當在批復文件作出之日起10個工作日內發布公告并進行公證，保留相關證據，公告應當載明批準機關、批準文號、批準時間、批準內容、公告的有效期限以及行政復議、行政訴訟等權利事項。
6.5 “工改工”項目實行隨報隨審，建立“容缺受理、延期后補”事項清單，嚴格區分關鍵材料和形式審查材料，對關鍵材料具備、形式審查材料暫缺或暫存瑕疵的，原則上予以容缺受理。
7 土壤污染狀況調查
申報主體、改造主體可在單元規劃、改造方案階段同步向生態環境主管部門申請開展土壤污染狀況調查。
8 用地手續
改造方案批準后由自然資源主管部門辦理用地手續。
8.1 舊城鎮項目：區人民政府（管委會）與改造主體簽訂項目監管協議；自然資源主管部門根據權限與改造主體簽訂土地出讓合同或變更協議，監管協議作為土地出讓合同或變更協議的附件；改造主體繳交土地出讓價款。
8.2 舊廠房項目：區人民政府（管委會）與改造主體簽訂項目監管協議；自然資源主管部門與改造主體簽訂土地出讓合同或變更協議，監管協議作為土地出讓合同或變更協議的附件；改造主體繳交土地出讓價款。
8.3 舊村莊項目：改造主體向自然資源主管部門申請供地；自然資源主管部門審核后，按規定選取評估機構編制評估報告；自然資源主管部門確認評估結果和計收出讓價款；自然資源主管部門公示評估結果、審查供地方案報市人民政府審批；區人民政府（管委會）與改造主體簽訂項目監管協議；自然資源主管部門與改造主體簽訂土地出讓合同，監管協議作為土地出讓合同的附件；改造主體繳交土地出讓價款。
8.4 涉及公益設施（含保障性住房）建設和移交的改造項目，相關職能部門須在簽訂項目監管協議前與改造主體簽訂公益設施（含保障性住房）建設管理監管協議。
9 不動產權證辦理
改造主體向自然資源主管部門申請辦理不動產權證。
10 工程建設項目審批及竣工驗收
改造主體申請建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、施工許可等，動工建設完畢后，申請辦理竣工驗收。
區域評估具體實施按《湛江市工程建設項目區域評估工作方案》執行。
附件：2-1.湛江市城市更新（“三舊”改造）項目開發
建設流程圖（舊城鎮）
2-2.湛江市城市更新（“三舊”改造）項目開發
建設流程圖（舊廠房）
2-3.湛江市城市更新（“三舊”改造）項目開發
建設流程圖（舊村莊）
2-4.選取申報主體評分指引
附件2-4：
選取申報主體評分指引
1 評分因素及分值
評分因素及分值:總分100分
2 評分標準：
2.1 商務部分評分標準：（總分50分）
2.2 技術部分評分標準（總分40分）
2.3 價格部分評分標準（總分10分）
投標報價得分=（評標基準價÷投標報價）×價格分值
其中：
1.“評標基準價”是指有效投標報價當中的平均價。
2.若投標人投標報價低于全部投標報價的算術平均值×80%的，評標價按0分計算。
注：各區人民政府（管委會）可根據項目需求適當調整評分標準。
公開方式：主動公開
粵公網安備 44080202000041號