各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（住建交通和城市綜合執(zhí)法局、規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)局）、全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　為貫徹落實(shí)中央和省、市關(guān)于開展群眾身邊不正之風(fēng)和腐敗問題整治工作的決策部署，持續(xù)深化物業(yè)服務(wù)突出問題專項(xiàng)整治成效，鞏固第一批案例通報(bào)成果，現(xiàn)公布第二批物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域典型案例，以正面典型樹標(biāo)桿、反面案例敲警鐘，引導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)標(biāo)先進(jìn)、以案為鑒、自查自糾，依法壓實(shí)主體責(zé)任，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主合法財(cái)產(chǎn)與居住權(quán)益。

　　案例一：朗悅軒小區(qū)——主動(dòng)自查自糾，規(guī)范公共收益全流程管理

　　在全市物業(yè)專項(xiàng)整治高壓震懾與第一批典型案例警示教育作用下，湛江市長鑫物業(yè)服務(wù)有限公司主動(dòng)前往霞山區(qū)住建局說明情況，如實(shí)反映朗悅軒小區(qū)此前存在公共收益范圍界定不清、部分資金支出不合規(guī)等管理問題。一是立行立改退回違規(guī)資金。企業(yè)第一時(shí)間將違規(guī)使用的公共收益40710元全額劃轉(zhuǎn)存入小區(qū)公共收益專用賬戶，做到資金全額歸位、業(yè)主資產(chǎn)不受損失。二是全面梳理完善內(nèi)控制度。企業(yè)以自查整改為契機(jī)，全面梳理小區(qū)公共收益歸集、列支、臺(tái)賬管理全流程，細(xì)化核算范圍、審批流程與支出標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)齊制度短板。三是落實(shí)民主公示長效機(jī)制。通過小區(qū)公告欄、業(yè)主微信群發(fā)布公共收益分配返還投票決議，組織全體業(yè)主依法表決；常態(tài)化完善收支臺(tái)賬、季度公示、年度決算制度，主動(dòng)敞開監(jiān)督渠道，自覺接受業(yè)主與行業(yè)主管部門雙重監(jiān)管。

　　優(yōu)秀表現(xiàn)：該企業(yè)主動(dòng)自查、知錯(cuò)即改，用實(shí)際行動(dòng)糾正公共收益管理亂象，通過制度完善與信息公開理順物業(yè)與業(yè)主利益關(guān)系，為全市物業(yè)企業(yè)自查自糾、主動(dòng)化解歷史遺留問題樹立了范本。依據(jù)企業(yè)主動(dòng)整改、全額退返違規(guī)收益的積極表現(xiàn)，監(jiān)管部門依法不予行政處罰。

　　案例二：美景國際廣場三期——依法依規(guī)平穩(wěn)完成新舊物業(yè)交接，破解撤場交接糾紛難題

　　廉江市美景國際廣場三期坐落于廉江市石城大道106號(hào)，共建8棟住宅樓，總建筑面積約16萬平方米，合計(jì)1296戶業(yè)主。2026年4月，小區(qū)業(yè)委會(huì)通過公開招投標(biāo)選聘深圳市新國信物業(yè)服務(wù)有限公司湛江市分公司作為新任物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原前期物業(yè)廉江市美景物業(yè)服務(wù)有限公司因歷史水費(fèi)、垃圾費(fèi)、公區(qū)公攤水電費(fèi)代收遺留欠費(fèi)問題，對(duì)撤場交接存在分歧，2026年5月21日新舊物業(yè)進(jìn)場交接現(xiàn)場發(fā)生沖突。一是多部門聯(lián)動(dòng)靠前處置。廉江市住建局聯(lián)合城南街道辦第一時(shí)間抵達(dá)現(xiàn)場穩(wěn)控事態(tài)，先后于5月21日、22日、24日、27日多次組織業(yè)委會(huì)、新舊物業(yè)公司召開專項(xiàng)協(xié)調(diào)會(huì)，細(xì)化交接方案；在5月27日小區(qū)因歷史欠費(fèi)面臨次日斷電的緊急情況下，專班連續(xù)攻堅(jiān)10余小時(shí)，當(dāng)晚23時(shí)促成三方簽訂《歷史代收費(fèi)用協(xié)助清收結(jié)算協(xié)議》《物業(yè)交接協(xié)議》，同步籌措資金繳清拖欠電費(fèi)，化解斷電風(fēng)險(xiǎn)。二是嚴(yán)格按協(xié)議推進(jìn)交接落地。各方遵照約定，2026年5月28日正式啟動(dòng)物業(yè)交接工作，2026年6月1日新物業(yè)公司全面進(jìn)駐并正式提供物業(yè)服務(wù)，完整完成物業(yè)用房、項(xiàng)目資料、公共設(shè)施、歷史欠費(fèi)臺(tái)賬等逐項(xiàng)移交。

　　優(yōu)秀表現(xiàn)：小區(qū)業(yè)委會(huì)、新舊物業(yè)在住建、屬地街道指導(dǎo)下堅(jiān)守法治原則，妥善化解歷史費(fèi)用遺留矛盾，圓滿完成物業(yè)選聘、撤場全流程工作，形成屬地監(jiān)管、業(yè)委會(huì)主導(dǎo)、新舊物業(yè)配合的良性交接處置模式，為全市小區(qū)依法更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)、化解交接矛盾提供了實(shí)操參考。

　　案例三：湛江市寬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（金輝大廈）——擅自經(jīng)營共有停車場，侵占公共收益

　　經(jīng)查，2026年3月，赤坎區(qū)住建局日常專項(xiàng)督查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)建設(shè)單位湛江市寬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在未取得業(yè)主及業(yè)主大會(huì)法定表決同意的前提下，私自將小區(qū)業(yè)主共有室外公共停車場委托第三方對(duì)外經(jīng)營，近三年違規(guī)經(jīng)營收入合計(jì)17.4萬元，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定。受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)湛江市金洋物業(yè)服務(wù)有限公司明知上述違規(guī)行為，未依法履行勸阻、上報(bào)主管部門的法定職責(zé)，違反《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定。案件處置階段，赤坎區(qū)住建局第一時(shí)間下達(dá)整改指令，責(zé)令建設(shè)單位將全部17.4萬元違規(guī)收益全額存入小區(qū)公共收益專用賬戶，由金洋物業(yè)公司代管案涉公共停車場，截至2026年5月28日全部整改落實(shí)完畢；同時(shí)依法將違法線索移送赤坎區(qū)城綜局立案查處。

　　處理結(jié)果：依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條，執(zhí)法部門對(duì)湛江市寬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依法作出罰款7萬元的行政處罰；督促金洋物業(yè)完善園區(qū)公共區(qū)域巡查制度，落實(shí)共有部位經(jīng)營事前報(bào)備義務(wù)，嚴(yán)防同類違規(guī)問題重復(fù)發(fā)生。

　　案例四：湛江弘江置業(yè)有限公司（新都匯小區(qū)）——違規(guī)啟用梯控催繳物業(yè)費(fèi)

　　經(jīng)查，2026年1月，徐聞縣新都匯小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)湛江弘江置業(yè)有限公司在物業(yè)費(fèi)催收工作中，未與業(yè)主協(xié)商、未履行業(yè)主表決程序，擅自啟用電梯梯控系統(tǒng)，以限制業(yè)主正常乘坐電梯的方式強(qiáng)制催繳物業(yè)費(fèi)，引發(fā)業(yè)主批量投訴。一是違規(guī)事實(shí)明確。企業(yè)私自綁定電梯使用權(quán)與物業(yè)費(fèi)繳納，通過技術(shù)管控限制業(yè)主正常通行，屬于以停止公共配套服務(wù)變相催收物業(yè)費(fèi)，違反《中華人民共和國民法典》第九百四十四條“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”的規(guī)定，電梯限用屬同類禁止性行為。二是初期拒不主動(dòng)整改。業(yè)主多次投訴后企業(yè)仍拖延不改，直至2026年4月徐聞縣住建局聯(lián)合市場監(jiān)管局、徐城街道辦開展多部門聯(lián)合行政執(zhí)法，企業(yè)方于2026年4月10日拆除全部違規(guī)梯控裝置，恢復(fù)電梯無限制正常使用。三是監(jiān)管約談壓實(shí)責(zé)任。2026年4月14日，徐聞縣住建局負(fù)責(zé)人約談企業(yè)法定代表人，明確嚴(yán)禁任何以停水、停電、關(guān)停電梯等限制配套設(shè)施手段催收物業(yè)費(fèi)。

　　處理結(jié)果：依據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《湛江市物業(yè)管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，責(zé)令企業(yè)立即整改并予以警告；在全行業(yè)通報(bào)本案，建立梯控常態(tài)化巡查監(jiān)管機(jī)制，全市所有物業(yè)企業(yè)嚴(yán)禁套用同類違規(guī)催收手段。

　　案例五：湛江市萬有物業(yè)服務(wù)有限公司（恒怡灣小區(qū)）——拒不履行生效判決，逾期不退場移交資料

　　經(jīng)查，恒怡灣小區(qū)2022年2月召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)表決解聘湛江市萬有物業(yè)服務(wù)有限公司，業(yè)委會(huì)于2022年2月25日送達(dá)解聘通知書，約定原物業(yè)在合同終止后15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域、移交全套物業(yè)檔案資料；后續(xù)經(jīng)民事訴訟，湛江市中級(jí)人民法院2024年4月24日作出終審判決，判令該公司限期撤場并移交資料，但萬有物業(yè)逾期拒不履行生效判決、拒絕退場和完整移交竣工圖紙、維保檔案、物業(yè)用房等法定資料，經(jīng)主管部門2024年11月、12月兩次下達(dá)責(zé)令整改文書后仍拒不整改。經(jīng)開區(qū)住建交通和城市綜合執(zhí)法局依法立案查處，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定作出行政處罰。萬有物業(yè)公司不服行政處罰，于2025年5月20日向經(jīng)開區(qū)人民法院提起行政訴訟；法院立案后依法組織行政調(diào)解，雙方在自愿合法、不損害公共利益前提下達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

　　處理結(jié)果：經(jīng)經(jīng)開區(qū)法院行政調(diào)解書（（2025）粵0891行初638號(hào)）確認(rèn)，對(duì)該企業(yè)處以罰款20000元。雖后續(xù)小區(qū)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)表決保留該企業(yè)繼續(xù)服務(wù)，但無法豁免此前拒不撤場、拒不移交資料的違法事實(shí)，該企業(yè)已按調(diào)解后的處罰金額按期繳清罰款。

　　以上典型案例覆蓋公共收益違規(guī)經(jīng)營、違規(guī)催收物業(yè)費(fèi)、新舊物業(yè)交接糾紛、拒不撤場移交資料四大高頻物業(yè)亂象。為持續(xù)縱深推進(jìn)全市物業(yè)專項(xiàng)整治，現(xiàn)提出以下工作要求：

　　（一）對(duì)標(biāo)先進(jìn)，主動(dòng)自查自糾。全市各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)照本批正反案例，全面開展全項(xiàng)目自查，重點(diǎn)排查共有部位違規(guī)經(jīng)營、梯控停水停電催費(fèi)、公共收益體外循環(huán)、物業(yè)到期拒不撤場等四類高發(fā)問題，建立問題臺(tái)賬限期閉環(huán)整改。主動(dòng)梳理歷史遺留公共收益問題，能主動(dòng)投案整改的，依法適用從輕處置政策。

　　（二）嚴(yán)守底線，規(guī)范公共收益管理。嚴(yán)格落實(shí)共用部位經(jīng)營業(yè)主表決、收益專戶存儲(chǔ)、收支按期公示、資金使用業(yè)主表決四項(xiàng)硬性制度，公共收益分配、使用全流程留痕歸檔，堅(jiān)決杜絕建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)私自侵占、挪用業(yè)主公共收益。

　　（三）依法履約，規(guī)范物業(yè)費(fèi)催收與交接。嚴(yán)禁以電梯、水電、門禁關(guān)停等限制基礎(chǔ)居住權(quán)益的方式催收物業(yè)費(fèi)，應(yīng)通過協(xié)商、訴訟等合法途徑追繳欠費(fèi)。小區(qū)選聘、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，原物業(yè)必須依法按期撤場，完整移交工程圖紙、維保資料、物業(yè)用房、公共收益臺(tái)賬等資料，不得人為設(shè)置交接障礙。

　　（四）強(qiáng)化監(jiān)管，從嚴(yán)執(zhí)法震懾。各級(jí)住建、城綜部門要持續(xù)加大日常巡查、隨機(jī)抽查、投訴核查頻次，對(duì)屢改屢犯、惡意侵占業(yè)主權(quán)益的物業(yè)企業(yè)從嚴(yán)頂格處罰，同步錄入物業(yè)行業(yè)失信黑名單實(shí)施聯(lián)合懲戒，持續(xù)推動(dòng)湛江物業(yè)服務(wù)行業(yè)法治化、規(guī)范化長效發(fā)展。

湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2026年6月12日